Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку повідомляє про існування певних ризиків у покупців майнових прав на об’єкти житлового будівництва через купівлю форвардних контрактів.

Базовим активом форвардних контрактів, в більшості випадків, є майнові права на житлове приміщення, яке стане об’єктом нерухомості після завершення будівництва житлового будинку.

Через продаж покупцям форвардних контрактів забудовник оптимізує податки, оскільки згадані операції не є об’єктом оподаткування, відповідно до ПКУ.

Покупець, купуючи форвардний контракт (базовим активом якого є майнові права), набуває у власність майнові права, на підставі яких в подальшому має право отримати у власність житлове приміщення, приміром, квартиру.

Особливостями такої схеми продажу нерухомості на сьогодні є укладання низки договорів, а саме:

  • Форвардний контракт, який укладається між забудовником та компанією з управління активами (далі – КУА), що діє в інтересах інституту спільного інвестування (далі – ІСІ) на товарній біржі;
  • Договір купівлі/продажу деривативу (форвардного контракту), який укладається між КУА і покупцем (фізичною особою);
  • Договір купівлі/продажу майнових прав, який укладається між забудовником і покупцем-фізособою.

За цими договорами сплата покупцем-фізособою коштів поділяється на дві частини, тобто спочатку він купує форвардний контракт і сплачує КУА, а потім – купує майнові права у забудовника.

Форвардний контракт та продаж майнових прав на об’єкти інвестування, який ще не був оплачений за рахунок коштів спільного інвестування, не може бути включений до активів ІСІ в розумінні Закону України «Про інститути спільного інвестування» від 05.07.2012 р. № 5080-VI.

Відповідно, доходи, отримані від їх продажу, не вважаються коштами спільного інвестування.

Таким чином, виникають наступні ризики при придбанні форвардних контрактів та майнових прав на житлові приміщення за участю КУА, а саме:

  • неможливість повернення в повній мірі оплачених коштів (у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав), оскільки умови форвардного контракту виконано (контракт поставлений в термін). Тобто, покупець матиме можливість повернути лише кошти, сплачені за Договором купівлі/продажу майнових прав;
  • ризик збільшення ціни на житлове приміщення, оскільки у разі невизнання форвардного контракту активом ІСІ з боку податкових органів можливе донарахування податків;
  • відсутність спеціального законодавства щодо контролю за випуском та обігом форвардних контрактів на відміну від інших фінансових інструментів, зокрема, таких як облігації.

У зв’язку з відсутністю належного регулювання товарних бірж, ціноутворення щодо форвардних контрактів також може бути необ’єктивним.

Крім цього, покупець-фізособа, яка уклала форвардний контракт з КУА, є лише стороною за угодою, а не інвестором ІСІ, а отже у Комісії відсутні важелі впливу щодо захисту його прав.

І, наостанок, укладання більшості цих договорів здійснюється без участі професійних учасників фондового ринку. А це, в свою чергу, зменшує переговорну позицію покупця, й, відповідно, ступінь юридичного захисту його прав у контрактах.

Бухгалтерський сервіс «Iнтерактивна бухгалтерія»