Чинним сьогодні законодавством забудовник вправі передати майнові права на ще незбудовані квартири в новобудові в іпотеку. Це право визначено Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI, яким і внесено відповідні зміни до законодавчих актів України, у т. ч. до Закону України «Про іпотеку» від 05.06.2003 р. № 898-IV (далі — Закон про іпотеку). Такі зміни набрали чинності 14.01.2009 р. і з цього часу стало можливим оформлення іпотеки в такому випадку.

При цьому ВСУ стверджує: практика укладати договори замовниками, за якими до 14.01.2009 р. передавалися в іпотеку банку майнові права, попередньо продані громадянам, на ще незбудоване майно, — незаконна.

Адже відповідно до ч. 2 ст. 583 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ), укладаючи Договір іпотеки, іпотекодавець-забудовник не був власником предмета іпотеки — майнових прав на квартири, що є об'єктом Договору будівельного підряду, та не мав згоди замовників на передачу цих майнових прав в іпотеку. Окрім того, Договір іпотеки суперечить вимогам ч. 2 ст. 5 Закону про іпотеку (чинного на момент виникнення спірних правовідносин), яка не передбачала, що майнові права на об'єкт незавершеного будівництва можуть бути предметом іпотеки, і з урахуванням положень ст. 331 ЦКУ до введення об'єкта будівництва в експлуатацію право власності на нього не виникло, тому забудовник не мав права передавати його в іпотеку. Таким чином, Договір іпотеки не відповідає вимогам закону, що є підставою для визнання його недійсним.

Важливо: договір іпотеки, який укладено без згоди замовників будівництва на передачу майнових прав на спірну квартиру в іпотеку, є недійсним у силу ст.ст. 203, 215 ЦКУ як такий, що укладений із порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦКУ та ст. 5 Закону про іпотеку.

Постанова Верховного Суду України від 30.01.2013 р. у справі 6-168цс12

Бухгалтерський сервіс «Iнтерактивна бухгалтерія»