Реальність у цьому питанні така, що нині це формально-юридично не заборонено, але фактично-юридично неможливо. Пояснімо такий казус, керуючись правовими документами.

Ключовими документами, котрі регулюють цю сферу відносин, є такі нормативи:

1. Правила з надання послуг із централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення та типового договору про надання послуг із централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, затверджені постановою КМУ від 21.07.2005 р. № 630 (даліПравила водопостачання).

2. Порядок відключення окремих житлових будинків від мереж централізованого опалення та постачання гарячої води при відмові споживачів від централізованого теплопостачання, затверджений наказом Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України від 22.11.2005 р. № 4 (даліПорядок відключення).

Чи можна ініціювати відключення?

Згідно з п. 24 Правил водопостачання, споживачі можуть відмовитися від отримання послуг із централізованого опалення й постачання гарячої води. Відключення має здійснюватися за процедурою, описаною в Порядку відключення. Самовільно це робити заборонено.

Однак основною умовою відключення є технічні можливості. Згідно з п. 26 Правил водопостачання, відключення споживачів від мереж централізованого опалення та постачання гарячої води здійснюється в разі, коли технічна можливість такого відключення передбачена затвердженою органом місцевого самоврядування відповідно до Закону України «Про теплопостачання» схемою теплопостачання, за умови забезпечення безперебійної роботи інженерного обладнання будинку та вжиття заходів стосовно дотримання в суміжних приміщеннях вимог будівельних норм і правил із питань проектування житлових будинків, опалення, вентиляції, кондиціонування, будівельної теплотехніки; державних будівельних норм із питань складу, порядку розроблення, погодження й затвердження проектної документації для будівництва, а також норм проектування реконструкції та капітального ремонту в частині опалення.

Те, що схема теплопостачання може не передбачати відключення окремого будинку, уявити важко, але на практиці можливо. Питання в тому, як і з ким погодити відключення.

!!! Цікавий факт для співвласників багатоквартирного будинку

Те, що у вас є індивідуальне опалення, зовсім не означає, що ви можете забути про місця загального користування й оплату вартості їх опалення. Згідно з п. 28 Правил водовідведення, споживачі, котрі встановили у квартирі багатоквартирного будинку індивідуальні (автономні) системи опалення, оплачують послуги із централізованого опалення місць загального користування будинку відповідно до методики, що затверджується центральним органом виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства.

Яка процедура погодження відключення?

Керуючись п. 2.1 Правил відключення, для вирішення питання відключення житлового будинку (будинків) від мереж централізованого опалення його власник (власники) повинен (повинні) звернутися до спеціальної комісії з письмовою заявою про відключення від мереж ЦО і ГВП. На практиці такої комісії може просто фізично не існувати, але припустімо, що вона є.

У заяві слід зазначити причину відключення. При цьому до заяви потрібно додати копію протоколу загальних зборів мешканців будинку щодо створення ініціативної групи з вирішення питання відключення від мереж ЦО і ГВП та прийняття рішення про облаштування будинку системою індивідуального чи автономного опалення. Але ключовий момент такий: рішення про відключення будинку від системи централізованого опалення з улаштуванням індивідуального опалення повинно бути підтримане ВСІМА власниками (уповноваженими особами власників) приміщень у житловому будинку. Часто саме це стає головною причиною неможливості реалізації у власній квартирі індивідуального опалення.

Далі — іще перешкоди. Наприклад, комісія розглядає надані документи лише за наявності затвердженої органом місцевого самоврядування в установленому порядку оптимізованої схеми перспективного розвитку систем теплопостачання населеного пункту та (п. 2.2 Порядку відключення). Комісія приймає рішення після вивчення наданих власником (власниками) документів у місячний строк, у якому окреслить завдання почати збір вихідних даних і технічних умов для виготовлення проектної документації. Але при цьому обов'язково враховуються технічні можливості наявних мереж газопостачання, водопостачання й електропостачання цього населеного пункту чи окремого мікрорайону щодо забезпечення живлення запропонованої власником (власниками) системи теплопостачання. У разі позитивного рішення комісії заявнику нададуть перелік організацій, до яких слід звернутися для отримання технічних умов для розробки проекту індивідуального (автономного) теплопостачання та відокремлення від мереж ЦО і ГВП.

Чому на практиці це реалізувати неможливо?

Головну причину ви вже зрозуміли ― на практиці отримати згоду ВСІХ співвласників будинку часто-густо просто нереально. Але це ще не все. У Порядку відключення йдеться про відключення всього будинку, а не однієї квартири. Тобто співвласники мають прийняти рішення про відключення від централізованого опалення й води всього будинку. Без згоди всіх співвласників це неможливо. Самотужки (комусь одному зі співвласників) зробити це теж не вдасться.

Згідно з Порядком відключення, комісія може відмовити у виданні дозволу на відключення від мереж ЦО і ГВП, якщо не виконані умови з пп.пп. 2.1 та 2.2 цього Порядку. Ба більше, відповідно до пп. 2.2.3, якщо заявником є власник, наймач (орендар) окремого приміщення, комісія має право взагалі не розглядати його заяву до прийняття рішення про відключення від мереж централізованого теплопостачання всього будинку. Про відмову в розгляді заяви комісія повідомляє заявника в 10-денний строк. Власне, практика свідчить про те, що індивідуальним заявникам відмовляють у розгляді заяви.

Чи допоможе суд?

Майже гарантовано — ні. Нині відомі декілька прецедентів і спроб оскаржити законність існування Порядку відключення. І всі вони не на користь заявителів. Зокрема йдеться про постанови Окружного адміністративного суду м. Києва від 15.10.2012 р. № 2а-10785/12/2670, від 09.07.2012 р. № 2а-6304/12/2670 (ухвалу лишили без змін згідно з ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 04.04.2013 р.), від 28.04.2014 р. № 826/20946/13-а (постанову лишили без змін згідно з ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 07.10.2014 р.) та постанову Київського апеляційного адміністративний суду від 06.09.2011 р. у справі № 2/34).

Загалом, логіка судів правильна і з нею сперечатися важко. Йдеться про такі висновки судів:

1. Система опалення належить до сантехнічного обладнання, власник квартири не має права самовільно змінювати систему опалення та здійснювати відключення від мереж централізованого опалення. Опалення є системою, котра гідравлічно та тепло-технічно об'єднує всі квартири.

2. Відключення окремих квартир по стояку призводить до розбалансування гідравлічного режиму роботи внутрішньобудинкової системи опалення, перерозподілу теплоносія, що є причиною зменшення подання теплоносія на інші стояки. Тобто якщо сам будинок містить 100% теплоти, то на кожну квартиру йде певна кількість теплоти, певний відсоток. У разі ж відключення однієї квартири від цілісної взаємодіючої системи інші мешканці квартир отримуватимуть уже не 100% тепла від будинку. Основна кількість теплоти йде саме від цілого будинку, від його невід'ємних частин ― квартир, завдяки цьому йде зворотна віддача на всі квартири будинку.

3. Частиною 2 ст. 383 Цивільного кодексу України передбачено: власник квартири може на власний розсуд здійснювати ремонт і зміни в квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, ― за умови, якщо ці зміни не спричинять порушення прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

У результаті суди вважають, що чинне законодавство допускає випадки обмеження права власності власника квартири в багатоквартирному будинку, і тому Порядок відключення прийнятий саме з урахуванням указаного обмеження.

Сергій СТРОЇЧ,

податковий та юридичний експерт
ТОВ «ТАКС КОНЕКШИНС ГРУП»

На інформаційному порталі для співвласників багатоквартирних будинків Ви знайдете більше інформації щодо:

  • вибору форми управління багатоквартирним будинком;
  • оформлення договірних відносин із постачальниками послуг;
  • отримання державної підтримки на здійснення енергоефективних заходів;
  • створення й організації діяльності ОСББ.