Договір найму (оренди): особливості укладення та виконання

Незалежно від історичних, політичних й інших обставин суспільства, договори найму не втрачають своєї актуальності. Що й не дивно, адже доволі часто як у суб’єктів господарювання, так і в пересічних громадян виникає потреба в тимчасовому використанні корисних властивостей певної речі.
При цьому придбання такої речі у власність не завжди відповідає їхнім інтересам — як з огляду на високу вартість речі, так і з інших причин.
Своєю чергою, договори найму можуть неабияк відрізнятись один від одного через певні причини — відмінні один від одного об’єкти найму, статуси сторін, специфічна сфера відносин тощо.
Сьогодні ми розглянемо особливості договорів найму, що є загальними для більшості з договорів такого виду, а також окремі особливості договору найму житла

Загальна характеристика договору найму

Загальноприйняте визначення договору найму (оренди) надано у ч. 1 ст. 759 ЦКУ, згідно з якою договором найму є договір, за яким наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно в користування за плату на певний строк.

Зверніть увагу: на підставі ЦКУ можна зробити висновок, що «найм» і «оренда» законодавець вважає тотожними поняттями.

Наведене визначення договору найму, яке надає ЦКУ, містить у собі його істотні характеристики.

Зокрема, договір найму за своєю природою є домовленістю сторін про передання однією стороною (наймодавцем чи орендодавцем) права користування майном другій стороні (наймачеві чи орендарю), за визначену сторонами плату на певний строк. Залежно від змісту такої домовленості наймачеві може передаватися також право володіння майном — об’єктом найму.

Наприклад, під час передання в оренду певного приміщення, якщо умови договору не передбачають можливості використання об’єкта найму наймодавцем, то до наймача переходить не тільки право користування, а й право володіння орендованим майном. При цьому під час укладення договорів найму, за якими ту чи іншу річ (обладнання тощо) надають у короткострокове користування, скажімо, за місцезнаходженням наймодавця, до наймача переходить лише право користування, а не володіння такою річчю.

Зауважимо, що вказаний аспект має не лише теоретичне, а й суто практичне значення, оскільки в першому випадку наймач є титульним володільцем отриманої в оренду речі, а відтак — у разі порушення його прав на орендоване майно третіми особами наймач матиме право на їх захист відповідно до положень гл. 29 ЦКУ (ст. 396 ЦКУ).

У другому випадку «на захист» наймача стануть лише положення відповідного договору найму (у разі його письмового оформлення) та норми відповідної глави ЦКУ, присвяченої цьому виду договору (глави 58 та 59), а також загальні положення цивільного законодавства.

За своїми основними правовими характеристиками договір найму можна вважати оплатним і двостороннім.

Зауважимо: якщо за користування майном не передбачена будь-яка оплата, договір найму фактично перетвориться на договір позички, і в такому випадку на відносини між сторонами поширюватимуться як норми гл. 58 ЦКУ, присвячені договорам найму, так і норми гл. 60 ЦКУ, що стосуються договорів позички. Двосторонній характер договору означає, що правами й обов’язками наділені обидві його сторони.

Тим часом договори найму поділені на такі види:

• договір прокату ;
• договір найму земельної ділянки (будівлі чи іншої капітальної споруди, транспортного засобу);
• договір найму житла;
• договір лізингу,
• договір оренди державного (комунального) майна.

Для перелічених вище різновидів договору найму законодавством установлені певні особливості, що заслуговують на окрему увагу під час укладення та виконання таких договорів. Наразі зупинімося передусім на загальних особливостях договорів найму.

Чи є найм (оренда) послугою?