Право власності в багатоквартирному будинку, або розмежовуємо «моє» і «наше» й управляємо спільним

Право власності в багатоквартирному будинку, або розмежовуємо «моє» і «наше» й управляємо спільним

Не секрет, що у свідомості наших громадян протягом багатьох років сформовано й існує стереотип — нібито в багатоповерховому будинку їм належить право власності лише на квартиру, а все, що перебуває поза нею, є державною чи комунальною власністю. Відповідно, жодних справ до всього, що відбувається «за порогом», вони не мають. Проте дарма…
У законодавстві України здавна чітко прописано: усе майно в будинку поза квартирами та самостійними нежитловими приміщеннями належить усім їх власникам. На практиці це викликає безліч запитань, пов’язаних із розмежуванням прав осіб як власників окремих приміщень та як співвласників спільного майна.
У цій статті з’ясуймо:

• яке майно в багатоповерховому будинку є спільним;
• де закінчуються права на вашу квартиру та починаються права й відповідальність (!) за ваше спільне з іншими власниками майно;
• які обов’язки покладаються на власників квартир тощо

Квартира моя. А чий будинок?

Розглянемо багатоквартирний будинок в аспекті права власності.

Згідно із законодавством, багатоквартирним уважається житловий будинок, у якому розташовано три чи більше квартир. Окрім того, у багатоквартирному будинку також можуть бути нежитлові приміщення, які є самостійними об’єктами нерухомого майна.

Законодавством установлено такі особливості регулювання права власності в багатоквартирному будинку:

• не передбачено реєстрації права власності на весь багатоквартирний будинок як окремий об’єкт права власності;
• усі частини будинку за критерієм власності поділяються на 2 категорії:

1) квартири та нежитлові приміщення, що є самостійними об’єктами права приватної власності (особистої чи спільної) фізичних або юридичних осіб;

та

2) спільне майно багатоквартирного будинку, яке належить усім зазначеним вище фізичним/юридичним особам — співвласникам.

Таким чином, кожен власник квартири (нежитлового приміщення) у багатоквартирному будинку має право приватної власності (одноосібно чи з іншими особами) на належну йому квартиру та право спільної власності на спільне майно будинку.

У зв’язку із цим важливо визначитися, яким чином розмежовуються такі категорії та які саме права має особа як власник однієї квартири (її частки) і як співвласник спільного майна (далі — співвласники).

Що таке «спільне майно»?

Визначення поняття спільне майно багатоквартирного будинку подано в ч. 2 ст. 382 ЦК України та продубльовано в п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417-VIII). Тож відповідно до вказаних норм спільним майном багатоквартирного будинку є:

• приміщення загального користування, у тому числі допоміжні. Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, згідно із законом, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери й інші підсобні та технічні приміщення);
• несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне й інше обладнання всередині чи поза межами будинку, яке обслуговує понад одне житлове чи нежитлове приміщення;
• будівлі та споруди, які призначено для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовано на прибудинковій території;
• права на земельну ділянку, на якій розташовано багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі й споруди та його прибудинкова територія.

Власність на квартири: де закінчується «особисте» й починається «спільне»

Згідно із нормативним визначенням, квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного проживання в ньому (ч. 1 ст. 382 ЦК України). Здійснення права власності на квартиру регулюється відповідними нормами цивільного законодавства. Зокрема, власники квартири:

• реалізують своє право власності на квартиру в порядку, установленому загальними нормами ЦК України щодо права власності (Книга 3) та вимог житлового законодавства;
• мають право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб і не мають права використовувати його для промислового виробництва (ч. 1 ст. 383 ЦК України);
• мають право на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі (за погодженням у встановленому порядку з іншими співвласниками квартири, у разі їх наявності) — за умови, якщо ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Зауважимо: нині згідно зі ст. 152 ЖК України виконання власниками робіт із переобладнання та перепланування жилого будинку й жилого приміщення приватного житлового фонду, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребує отримання документів, що надають право на їх виконання. Після завершення зазначених робіт уведення об’єкта в експлуатацію не потрібне.

Отже, власник (співвласник) квартири має право провадити будь-які дії щодо належної йому квартири — володіти, користуватися, розпоряджатися нею, не зазнаючи при цьому будь-якого втручання власників інших квартир у будинку.

Ситуація змінюється в разі, якщо такі дії «вийдуть поза межі квартири» та стосуватимуться спільного майна в будинку. Наприклад, дії будуть незаконними, коли без отримання відповідних дозвільних/погоджувальних документів проведено будь-які перепланування у квартирі, що призвели до втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування (спільне майно).

Для того щоб краще зрозуміти, які ж дії власника квартири не порушуватимуть закону, розглянемо декілька практичних ситуацій.

Ситуація 1. Утеплення мешканцями зовнішньої стіни квартири, тобто частини фасаду будинку

Попри поширеність таких заходів серед населення, із формально-юридичної точки зору, самовільне здійснення такого утеплення не відповідає вимогам законодавства, оскільки зі змісту наведеного вище п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону України № 417-VIII бачимо: несучі конструкції будинку є спільним майном його співвласників, відтак, окремий співвласник не може самостійно його змінювати. Окрім того, відповідно до п. 8.14 ДБН В.3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт», під час проектування реконструкції житлових будинків допускається зміна їх фасадів, яка повинна мати системний характер, єдиний для всього будинку.

Юридичними наслідками такого порушення є поява в інших співвласників, об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі — ОСББ) права вимагати демонтажу відповідних утеплюючих конструкцій, у тому числі в судовому порядку. Практиці відомі й випадки самовільного демонтування мешканцями інших квартир, проведеного одним із співвласників утеплення.

Ситуація № 2. Утеплення та скління існуючих балконів і лоджій, улаштування нових і розширення існуючих балконів і їх скління; улаштування нових віконних прорізів і розширення існуючих віконних і балконних прорізів; зміна форм і кольорів віконних рам і балконних дверей

Керуючись п. 8.14 ДБН В.3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт», під час проектування реконструкції, капітальних ремонтів і перепланувань окремих квартир такі дії заборонено. Ці дії, якщо вони впливатимуть на зовнішній вид будинку та передбачатимуть втручання в структуру несучих конструкцій, потребуватимуть згоди інших співвласників, а в окремих випадках — і відповідних органів будівельного нагляду. Юридичні наслідки таких заходів — аналогічні викладеним вище.

Ситуація № 3. Установлення кондиціонерів

Формально з описаних вище підстав, зокрема, у зв’язку з тим, що з його встановленням змінюється фасад будинку, який по суті є спільним майном, установлення кондиціонера теж є не зовсім законною дією.

Однак, розуміючи очевидну практичну недоцільність отримання будь-яких дозволів на встановлення кондиціонеру в квартирі в усіх випадках, рекомендуємо звернути увагу на те, щоб його було встановлено на частині зовнішньої стіни, належної саме відповідному мешканцю квартири, а також, щоб робота з його монтажу була виконана якісно, без пошкодження фасаду.

Наприклад, рішенням у справі від 20.07.2015 р. № 369/5628/15-ц Києво-Святошинський районний суд Київської області задовольнив позов експлуатуючої організації до власника однієї з квартир, зобов’язавши його здійснити демонтаж зовнішніх блоків кондиціонерів і привести в належний стан частину фасаду будинку, цілісність якого була порушена.

Отже, для всіх трьох випадків будь-які самовільні дії, що стосуються змін зовнішнього вигляду будинку, є формально незаконними. У разі якщо власник усе ж вирішив здійснити відповідне покращення своїх житлових умов, йому ліпше погодити ці дії з іншими співвласниками.

Ситуація № 4. Самовільне зайняття приміщень загального користування без відповідного дозволу співвласників (про порядок управління спільним майном див. далі)

Зрозуміло, що використання спільного майна без згоди на те його власників є незаконним. Тому судами задовольняються багато позовів про припинення таких порушень.

Наприклад, Житлово-будівельний кооператив «Г» звернувся до суду з позовом про припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, котре існувало до порушення. Позивач зазначив, що відповідач, не маючи права особистого користування приміщенням загального користування (горищем житлового будинку), займає таке приміщення над своєю квартирою без відповідних дозволів, на горищі здійснив комплекс ремонтно-будівельних робіт шляхом перепланування й переобладнання частини цього горища, улаштування на горищі додаткового жилого приміщення з установленням індивідуального опалення й іншого інженерного обладнання, електрообладнання, сантехнічних приладів, вентиляційних каналів. Рішенням Солом’янського районного суду м. Києва у справі від 09.09.2010 р. № 2-1154/10 позов задоволено, зобов’язано відповідача звільнити самовільно зайняте приміщення загального користування — горище житлового будинку — від будівельного сміття, будівельних матеріалів, домашніх та інших речей та обладнання.

Зауважимо: не завжди справи за подібними позовами розглядаються судами швидко та на користь позивачів. Так, відповідачі можуть намагатися довести, що зайняте ними приміщення не є приміщенням загального користування, надавалося йому на підставі рішення відповідної міської ради (зазначимо, що останні взагалі не мають повноважень для розпорядження відповідними приміщеннями), тривалі строки користування приміщенням тощо. Усі наведені підстави в переважній більшості випадків є надуманими та не мають під собою ґрунтовної правової основи. Відтак, у суді має бути обрана позиція, спрямована на покрокове доведення правової неспроможності кожного з таких аргументів.

Які висновки?

Головна ідея всього сказаного вище: настала черга змінювати стереотипи — своєю власністю (квартирою) ви володієте одноособово, а за те, що відбувається із будинком поза межами вашої квартири (ремонти, податки, обслуговування тощо), відповідаєте нарівні з іншими власниками квартир у вашому багатоквартирному будинку, незалежно від поверху розміщення квартири, зайнятості, місця роботи та рівня посади. Самоусунутися тут не вийде.

У наступній частині статті ми поговоримо про те, як повинно відбуватися користування спільною власністю з точки зору законодавства.