Газета № 162 / 2015

Останні надходження

Управління багатоквартирним будинком: вибір найоптимальнішого методу

Нещодавно законодавство, присвячене регулюванню відносин у сфері реалізації права власності в багатоквартирному будинку, зазнало помітних змін. Зокрема, було прийнято Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417-VIII). Законом запроваджено низку нововведень, спрямованих на забезпечення співвласників багатоквартирних будинків дієвим механізмом для прийняття рішень щодо утримання й управління спільним майном, унесено довгоочікувані зміни до наразі чинного Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон № 2866-III) тощо.

Серед нововведень Закону 417-VIII чи не найголовнішим є чітке визначення ним альтернативних методів управління спільним майном у багатоквартирному будинку:

1) самостійно, у тому числі шляхом створення ОСББ,

або

2) за допомогою передання всіх або частини функцій на підставі договору фізичній особі — підприємцю чи юридичній особі (управителю).

У статті ми намагатимемося з’ясувати — яка із форм управління спільним майном жителів висоток є оптимальною.

Перш ніж перейти безпосередньо до порівняння, нагадаємо: наразі оновлене законодавство визначає лише одного суб’єкта, який має первинне право на управління багатоквартирним будинком — це співвласники будинку (ч. 1 ст. 9 Закон № 417-VIII). У цій же нормі зазначається: згідно з рішенням співвласників, усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю чи всі функції — об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку). Отже, співвласники мають для вибору такі альтернативні варіанти дій:

  • вирішувати всі питання щодо управління будинком самостійно на зборах (порядок прийняття відповідних рішень передбачено ст. 10 Закону № 417-VIII);
  • створювати об’єднання співвласників багатоквартирного будинку й передавати йому всі функції з управління будинком;
  • передавати всі функції з управління будинком управителю — фізичній особі — підприємцю чи юридичній особі;
  • передавати частину функцій з управління будинком управителю, а частину — лишати у власній компетенції, приймаючи рішення на загальних зборах у згаданому вище порядку.

Розгляньмо кожну форму управління окремо.

Управління багатоквартирним будинком самостійно співвласниками

Наразі здійснення управління будинком власними зусиллями цілком можливе. Адже Закон № 417-VIII чітко прописав механізм прийняття таких управлінських рішень.

Усі рішення щодо управління багатоквартирним будинком приймають на зборах співвласників. Для скликання зборів достатньо рішення ініціативної групи (не менш ніж 3 співвласники) або управителя.

Які повноваження мають збори співвласників?

У Законі № 417-VIII чітко прописано: до компетенції зборів співвласників уходить прийняття рішень із усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі:

1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, установлення, зміна та скасування обмежень користування ним;

2) визначення управителя та його відкликання, затвердження й зміна умов договору з управителем;

3) обрання вповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, унесення змін і розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;

4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;

5) проведення поточного та капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;

6) визначення дати й місця проведення наступних зборів співвласників;

7) визначення переліку й розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.

Яка процедура прийняття рішень на зборах співвласників?

Наведімо покроково загальний порядок прийняття рішень, як того вимагає Закон № 417-VIII.

Крок 1. Ініціативна група (не менш ніж 3 співвласники) або управитель повідомляють співвласників про проведення зборів

ВАЖЛИВО!

Повідомлення про дату й місце проведення зборів має бути вручено не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення зборів у письмовій формі кожному співвласникові під розписку чи шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири чи нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку.

Окрім того, це повідомлення має бути розміщено в загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду багатоквартирного будинку.

Повідомлення повинно містити таку інформацію:

  • інформацію про ініціатора проведення зборів;
  • дату, місце й час їх проведення;
  • порядок денний.

Утім, це не виключний перелік. За бажанням, до повідомлення про проведення зборів співвласників можна додавати додаткові матеріали чи зазначати інформацію, що розглядатиметься на зборах.

Крок 2. Безпосередньо прийняття рішення на зборах

Згідно із загальним правилом: рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир і нежитлових приміщень, площа котрих перевищує 75% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Однак якщо вирішується питання визначення управителя чи обрання вповноваженої особи співвласників під час укладання, унесення змін і розірвання договору з управителем (п.п. 2–3 ч. 2 ст. 10 Закону № 417-VIII), то для прийняття таких рішень достатньо, щоб за них проголосували власники квартир і нежитлових приміщень, площа яких перевищує 50% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Якщо під час проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано необхідної кількості голосів «за» або «проти», здійснюється письмове опитування співвласників, котрі не голосували на зборах. Письмове опитування проводиться протягом 15 календарних днів із дати проведення зборів співвласників. Якщо протягом цього строку необхідної кількості голосів «за» не набрано, рішення вважають не прийнятими. Порядок проведення опитування визначено ч. 8 ст. 10 Закону № 417-VIII.

Крок 3. Оформлення прийняття рішення

Рішення зборів співвласників оформлюється протоколом, який підписується всіма співвласниками (їх представниками), що взяли участь у зборах.

У протоколі кожен співвласник (його представник) ставить підпис під відповідним варіантом голосування («за», «проти», «утримався»).

Якщо слідувати нормам Закону № 417-VIII, то форму протоколу має розробити й затвердити центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики, тобто Мінрегіонбуд. Наразі форму протоколу ще не затверджено. Однак із підготовленим міністерством проектом можна ознайомитися на сайті Мінрегіонбуду за посиланням.

Що потрібно зазначити в протоколі?

У цьому документі обов’язково зазначається така інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах співвласників:

  • прізвище, ім’я, по батькові співвласника;
  • документ, що підтверджує право власності на квартиру чи нежитлове приміщення;
  • номер квартири чи нежитлового приміщення;
  • загальна площа квартири чи нежитлового приміщення;
  • документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника).

Утім, якщо вирішувалося питання визначення управителя чи обрання вповноваженої особи співвласників під час укладання, унесення змін і розірвання договору з управителем (п.п. 2–3 ч. 2 ст. 10 Закону № 417-VIII), то протокол зборів співвласників складається не менш як у двох примірниках.

Один примірник зберігається в управителя, а другий — передається на зберігання виконавчому комітету сільської, селищної, міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку, який розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті. Порядок зберігання виконавчими комітетами сільських, селищних, міських рад протоколів зборів співвласників і розміщення ними на офіційному веб-сайті інформації про рішення, прийняті такими зборами, установлюється Кабінетом Міністрів України. Наразі порядок іще не затверджено. Однак можна ознайомитись із його проектом на сайті Мінрегіонбуду за посиланням.

Крок 4. Повідомлення про прийняття рішення

Повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласників, надається кожному співвласнику багатоквартирного будинку в письмовий формі. Таке повідомлення надається не пізніше 10 днів після його прийняття.

Окрім того, повідомлення розміщується в загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду.

Рішення зборів співвласників є обов’язковими для всіх співвласників, уключаючи тих, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення.

Як бачимо, хоча процедура управління багатоквартирним будинком самими співвласниками й прописана, вона потребує певних зусиль і затрат із боку співвласників. І що найголовніше — бажання дійсно управляти своїм будинком. Та на практиці не завжди вдається досягти компромісу в питаннях управління багатоквартирним будинком. А ентузіазму ініціативної групи щодо скликання зборів співвласників щоразу, коли потрібно вирішити якесь питання, навряд чи вистачить надовго.

Зважаючи на це, стає очевидно, що здійснення безпосереднього управління будинком власними зусиллями може бути доцільним лише в незначній кількості будинків із дуже невеликою кількістю квартир.

ОСББ або управляюча компанія: порівняльний аналіз

Законодавством передбачено ще 2 варіанти (форми управління багатоквартирним будинком) — ОСББ або управитель (хоча згідно із законодавством у ролі останніх можуть виступати й фізособи, далі для означення управителя вживатимемо термін «управляюча компанія»).

У таблиці (див. далі) порівняймо ключові аспекти діяльності цих суб’єктів. У процесі аналізу не вдаватимемося до однозначних висновків стосовно того, перевагою чи недоліком відповідного суб’єкта є та чи інша його особливість (оскільки це залежить не тільки від правового регулювання, а й від сукупності фактичних обставин), а лише звертатимемо увагу на окремі ймовірні ризики та можливі позитивні моменти.

ОСББ та управляюча компанія: порівняльний аналіз

ОСББ

Управляюча компанія

Резюме

1. Правова природа

ОСББ — юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна й управління, утримання та використання спільного майна.

Основна діяльність об’єднання полягає в здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних й інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних із діяльністю об’єднання.

Об’єднання є неприбутковою організацією та не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками (ст. 4 Закону № 2866-III)

Управитель — фізична особа — підприємець або юридична особа — суб’єкт підприємницької діяльності, який згідно із договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку й прибудинкової території та належні умови проживання й задоволення господарсько-побутових потреб (ч. 1 ст. 1 Закону України № 417-VIII)

Як бачимо, за своєю сутністю й первинними цілями ОСББ та управляюча компанія є абсолютно протилежними категоріями. В основі ОСББ — некомерційна мета, а саме: здійснення самими співвласниками в особливій формі функцій з управління будинком оптимальними для співвласників способами, із найменшими можливими витратами.

Натомість, управитель — це суб’єкт підприємницької діяльності, відтак для нього першочерговою метою, без досягнення якої не має змісту його діяльність, є отримання прибутку, а забезпечення потреб співвласників будинку — спосіб досягнення такої мети. Звісно, наведене не є беззаперечним свідченням того, що в усіх випадках послуги управителя будуть менш якісними й більш дорожчими, однак загалом таке з високою ймовірністю може бути, оскільки очевидним є факт, що залучення додаткового посередника збільшує вартість послуги та потребує додаткового контролю за діяльністю останнього

 2. Особливості створення ОСББ/залучення управителя

ОСББ може бути створено лише власниками квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках). Установчі збори об’єднання в новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир і нежитлових приміщень у такому будинку. Для створення об’єднання скликаються установчі збори (ст. 6 Закону № 2866-III)

Згідно з рішенням загальних зборів, функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (усі або частково) управителю (ст. 12 Закону № 2866-III). Якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об’єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об’єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері ЖКГ (ст. 13 Закону № 2866-III).

ВАЖЛИВО!

Договір з управителем може бути укладено за відповідним рішенням співвласників незалежно від того, чи існує в будинку ОСББ

Отже, спосіб волевиявлення співвласників квартир на обрання відповідної форми управління незмінний в обох випадках — це прийняття рішення загальними зборами будинку.

У разі створення ОСББ основним документом, що регулюватиме всі питання його функціонування, є статут, за умови укладення договору з управителем — договір управління.

Загалом немає законодавчих підстав говорити, що з точки зору права в одному з випадків права співвласників захищені більш або менш надійно. Адже все залежатиме від змісту конкретних документів.

Однак варто звернути увагу на той факт, що при укладенні договорів управління, які, на відміну від статуту ОСББ, не подаються державному реєстратору для перевірки на відповідність законодавству, а також ураховуючи значний досвід окремих управителів, є більше можливостей для внесення положень, які не відповідатимуть інтересам співвласників. Відтак, для укладення таких договорів не завадить залучати юристів, щоб вони могли надати належну їм оцінку

3. Сутність відносин співвласника з ОСББ/управителем

Наразі кожен співвласник квартири чи нежитлового приміщення в будинку вважається членом ОСББ.

Загальні збори співвласників будинку, своєю чергою, є вищим органом управління ОСББ, їх рішення є обов’язковим для всіх співвласників

Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Умови цього договору повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого КМУ. Так, істотними умовами цього договору є:

1) перелік послуг;

2) права і обов’язки сторін;

3) ціна на послуги;

4) строк дії договору

Як бачимо, у першому випадку мають місце членські відносини між рівноправними співвласниками. Останні безпосередньо приймають ключові рішення щодо управління будинком.

У другому випадку мають місце договірні відносини незалежних суб’єктів — групи співвласників (чи ОСББ) й управителя. При цьому можливості участі в управлінні для конкретного співвласника в другому випадку можуть бути значно вужчими. Певна річ, можливі ситуації зловживань і «узурпації влади» у будинку та з боку керівних органів ОСББ, однак у випадку з управляючою компанією важелів впливу з боку одного окремого співвласника все одно менше

4. Права й обов’язки співвласника

Базові права й обов’язки співвласника визначені ст.ст. 15 та 16 Закону № 2866-III, ст.ст. 5, 7 Закону № 417-VIII відповідно.

Окрім того, перелік таких прав й обов’язків може бути доповнено Статутом ОСББ

Базові права й обов’язки співвласників, визначені законодавством, нікуди не зникають. Однак вони можуть бути доповнені та/або деталізовані відповідним договором з управляючою компанією

Із наведеного в перших двох колонках можемо зробити два висновки.

По-перше, обсяг законодавчо визначених прав співвласника в обох випадках є незмінним, однак рівень їх деталізації залежить від якості положень конкретних документів — статуту ОСББ і договору з управляючою компанією відповідно.

По-друге, слід ураховувати, що вказаними документами можуть бути визначені певні форми реалізації окремих прав, що фактично може призвести до їх звуження. Тому відповідні положення таких документів потребують особливої уваги

5. Правове регулювання діяльності

Діяльність ОСББ регулюється профільними № 2866-III та № 417-VIII, Цивільним, Житловим і Земельним кодексами України, іншими нормативно-правовими актами та статутом об’єднання, асоціації

Правове регулювання діяльності управляючих компаній здійснюється тими самими актами, що й ОСББ, а також актами, що регламентують діяльність відповідних підприємств.

Як уже зазначалося, управитель, на відміну від ОСББ, апріорі має насамперед комерційну мету — отримання прибутку. Відтак, на нього поширюється широкий масив відповідного законодавства. В окремих випадках допущення серйозних правопорушень із боку управителя може негативно відобразитися на його клієнтах. Тому вважаємо за доцільне запровадити окремі заходи з контролю за дотриманням управляючою компанією вимог податкового, конкуренційного й інших галузей законодавства

6. Контроль за виконанням обов’язків

Головним органом, що контролює діяльність ОСББ, є загальні збори, окремі органи, створені відповідно до статуту, а також особисто співвласники

Форми контролю за виконанням обов’язків визначаються договором. При цьому суб’єктом, якому надається право здійснювати такий контроль, є відповідна сторона договору (ОСББ або загальні збори через уповноважену особу)

У випадку з управляючою компанією «контролюючою стороною» є співвласники — ОСББ або вповноважені загальними зборами особи. Стосовно ОСББ — кожен співвласник може безпосередньо реалізувати свої права як співвласника

Як бачимо, незалежно від форми управління будинком, єдиний первинний суб’єкт такого управління — співвласники.

Порівнявши особливості функціонування ОСББ й управляючих компаній, можна дійти кількох висновків:

1. Специфіка тієї чи іншої форми управління не є однозначним свідченням того, що управління будинком у цій формі завжди матиме переваги чи недоліки. Ефективність управління залежатиме від активності позиції співвласників, юридичної та економічної грамотності при створенні ОСББ або побудові домовленостей з управляючою компанією, якості контролю за наданням послуг з управління, добросовісності й професійності посадових осіб ОСББ та управляючої компанії тощо. Таким чином, потенційно можливим є управління будинком на високому якісному рівні за будь-якої форми управління. Відповідно, обрання будь-якої з форм не є панацеєю від неефективного управління.

2. У разі зацікавленості співвласників очевидними перевагами ОСББ є менші витрати на їх утримання, оскільки ОСББ, на відміну від управляючої компанії, не продає співвласникам своїх послуг, не має на меті отримання прибутку, а є лише формою самоорганізації співвласників. Апріорі очевидною є й більша прозорість діяльності ОСББ. Звісно, можливими є також зловживання окремих осіб, спрямовані на перетворення ОСББ у механізм особистого збагачення та фактичного «закабалення» усього будинку, проте можливість таких порушень не скасовує загального правила — користування будь-якими послугами без посередників вигідніше.

3. У разі прийняття рішення про залучення управляючої компанії слід провести активну роботу з її вибору, що включала б оцінку обсягу послуг, витрат на управління, договору, що пропонується компанією до укладення, її тарифів, умов контролю за наданням нею послуг тощо.

Наостанок зауважимо: відповідно до Закону № 417-VIII, позиція «стороннього наглядача» із боку співвласників, зокрема, нестворення ОСББ та неприйняття рішення про форму управління багатоквартирним будинком, уповноважує виконавчий орган місцевої ради, на території якої розташовано багатоквартирний будинок, на конкурсних засадах призначити управителя для такого будинку. Логічно, що ним залишиться та ж комунальна організація — ЖЕК тощо. А відтак, істотних покращень в управлінні будинком годі й очікувати. Тому вкрай важливо для громадян не лише для ефективного використання спільної власності, а й для її для фізичного збереження в придатному стані на довгі роки самим визначитися із формою управління будинком і розпочати реалізовувати своє право власності з користю для себе.

Олена ТРЕГУБОВА,

юрист, м. Київ

На інформаційному порталі для співвласників багатоквартирних будинків Ви знайдете більше інформації щодо:

  • вибору форми управління багатоквартирним будинком;
  • оформлення договірних відносин із постачальниками послуг;
  • отримання державної підтримки на здійснення енергоефективних заходів;
  • створення й організації діяльності ОСББ.