Так уже склалося, що в нашій країні тема права власності є для влади своєрідною священною коровою, якої навіть торкатися заборонено. А якщо хтось подеколи й намагається ініціювати внесення будь-яких змін до правил гри (читай — законодавства), то робить це, м'яко кажучи, непрофесійно. Саме тому в наших громадян навіть після набрання чинності розпіареним до рівня найвідомішого прального порошку Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон про особливості здійснення права власності) досі немає чіткого розуміння того, чим вони реально володіють і як правильно це володіння здійснювати. Так і напрошується запитання: а може, це все від того, що рибку простіше ловити саме в каламутній воді?
Про все це можна довго розмірковувати, але самі роздуми не дають результатів, а тому — перейдімо до конкретніших речей. Надамо відповіді на суто практичні запитання, які цікавлять людей.
Запитання 1
У «новобудові» є велика кількість місць для паркінгу автомобілів. Деякі з них продано стороннім особам, які не є власниками квартир у будинку. Постало питання про створення в будинку ОСББ. Чи можуть згадані власники місць для паркування брати участь в установчих зборах під час створення ОСББ і надалі мати право голосу на загальних зборах співвласників багатоквартирного будинку?
Запитання 2
Житловий будинок і підземний паркінг обслуговують різні експлуатуючі організації. Що робити, якщо експлуатуюча організація не бажає створення в будинку ОСББ?
Запитання 3
Нежитлове приміщення законодавство тлумачить як ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, яке не належить до житлового фонду та є самостійним об'єктом нерухомого майна. Якщо місце для паркування знаходиться в кутку паркінгу і його відгородили, тобто зробили ізольованим, чи вважатиметься воно нежитловим приміщенням? У нашому будинку місць для паркування автомобілів більше, ніж квартир. Багато паркомісць продано «на сторону». Чи мають право власники ізольованих паркомісць брати участь в управлінні ОСББ?
ВІДПОВІДЬ: Як бачимо, добірка — суто тематична. Стосується вона непримиренної «війни» власників так званих паркомісць і власників житлових (нежитлових) приміщень у багатоквартирних будинках. Запитань назбиралося, і допоки «вівці не з'їли селян», як це було в старенькій Англії, швиденько розставимо всі крапки над «і». А для того щоб уникнути повторень і заощадити дорогоцінний час, надамо одну комплексну відповідь на всі перелічені вище запитання. Адже вся суть проблеми полягає в правильному розумінні одного-єдиного аспекту: який статус мають паркомісця та яких прав набуває особа, яка це паркомісце придбала.
Розпочнімо з того, що згідно зі ст. 6 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон про ОСББ), ОСББ може бути створене тільки власниками квартир і нежитлових приміщень. У ч. 1 ст. 1 Закону про особливості здійснення права власності прописано визначення: співвласник багатоквартирного будинку — це власник житлової квартири чи нежитлового приміщення в будинку.
Якщо з розумінням того, чим є житлова квартира в житловому будинку, у нас все добре, то до нежитлових приміщень ми за замовчуванням автоматично відносимо весь інший нежитловий простір усередині стін (окрім допоміжних приміщень, у яких суть зовсім інша). Однак це не зовсім так.
У тій же ч. 1 ст. 1 Закону про особливості здійснення права власності міститься узагальнююче визначення: нежитлове приміщення — це ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, яке не належить до житлового фонду та є самостійним об'єктом нерухомого майна. Іще одну згадку ви знайдете в ст. 4 Житлового кодексу Української РСР (не лякайтеся, він іще чинний). У ній передбачено, що до житлового фонду не входять нежитлові приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових й інших потреб непромислового характеру.
Дійти однозначних висновків щодо того, належить чи ні паркомісце до нежитлових приміщень, на підставі такого трактування терміна не є можливим. Тому потрібно звертатися до інших джерел.
Існує такий документ, як ДБН В.2.2-15-2005 (Житлові будинки. Основні положення), який поширюється на проектування нових і реконструкцію житлових будинків висотою до 73,5 м (як правило, до 25 поверхів). Так от, у п. 2.51 цих ДБН сказано, що в підвальних, підземних, цокольних і на першому поверхах багатоквартирних житлових будинків допускається улаштування вбудованих і вбудовано-прибудованих гаражів і стоянок для зберігання легкових автомобілів та мотоциклів, що належать мешканцям цих будинків, відповідно до вимог ДБН 360, ДБН В.2.3-15.
Зверніть увагу
У згаданому визначенні розробники ДБН В.2.2-15-2005 (Житлові будинки. Основні положення) висловлюють цілком слушну думку про те, що гаражі та стоянки в багатоквартирних будинках призначені саме для зберігання транспорту мешканців, а не сторонніх осіб. Шкода, що ідея заборони на розпродаж паркомісць усім охочим не знайшла відображення в законодавстві. Тоді б і запитань, схожих із тими, на які ми відповідаємо в цій публікації, не поставало б зовсім.
До слова, усі згадані в цій публікації ДБН можна знайти на веб-сайті: http://dbn.at.ua.
Тепер звернімося до ДБН В.2.3-15:2007 «Автостоянки й гаражі для легкових автомобілів». У Додатку Б до цього документа згадується такий термін, як машино-місце (на автостоянці чи в гаражі) — це площа, необхідна для встановлення одного автомобіля, яка складається з площі горизонтальної проекції нерухомого екіпажа з додаванням розривів наближення (захисних зон) до сусідніх екіпажів або будь-яких перешкод.
Як бачимо, паркомісце (або якщо говорити казенною мовою — машино-місце) — це всього лише намальований на асфальті гаража чи стоянки майданчик, який одномірний із автомобілем і призначений лише для того, щоб там стояла машина. Тому мовити про те, що паркомісце має статус нежитлового приміщення, це означає грішити проти істини.
На наш превеликий жаль, будь-якої прямої норми про те, що машино-місця не є нежитловими приміщеннями, у нормативно-правових актах вам не трапиться.
Цю прогалину наразі може заповнити судова практика. Прикладом того, який підхід «сповідують» представники суддівської братії, може слугувати ухвала Київського апеляційного адміністративного суду від 15.02.2012 р. у справі № 2а-2269/11/2670. Судове рішення було ухвалене судом з урахуванням позиції представників Міністерства з питань житлово-комунального господарства України, що викладена в листі-роз'ясненні від 28.01.2011 р. № 7/10-884. Утім, у вільному доступі ми цей лист не знайшли (як відомо, для того аби щоб щось знайти в мережі Інтернет, потрібно попередньо це щось туди викласти). Проте позиція щодо паркомісць озвучена однозначна, як мовиться — не в брову, а в око: машинні місця (паркінги) не належать до категорії нежитлових приміщень, тому власники паркомісць не можуть бути членами ОСББ. Ба більше, за рішенням суду, ОСББ, у якому перебували власники паркомісць, було взагалі припинено як юридична особа.
Зважаючи на проаналізоване законодавство, на наш погляд, такий підхід суду цілком справедливим.
Отже, якщо паркомісця не можна вважати нежитловими приміщеннями, то й їх власники не мають права голосу на установчих зборах у момент створення ОСББ. Це не кажучи вже про те, що вони взагалі не є співвласниками багатоквартирного будинку й не можуть входити до ОСББ нарівні з власниками житла й інших нежитлових приміщень. Зрозуміло, що і використовувати «квадратні метри» свого паркомісця в голосуваннях на зборах ОСББ вони теж не мають права.
На практиці часто-густо власники паркомісць входять до ОСББ і беруть участь у загальних зборах об'єднання. Часто це заважає належним чином налагодити нормальні правові й людські відносини в будинку. Адже зрозуміло, що інтереси тих, хто лишає машину на ніч, і тих, хто живе в цьому будинку й виховує в ньому власних дітей, можуть кардинально відрізнятися. Тому якщо ви опинилися в такій ситуації — найбільш правильним виходом із неї буде припинення такого ОСББ як юридичної особи в судовому порядку та створення нового об'єднання.
Як висновок хотілося б додати декілька важливих моментів, для того щоб уже в повному обсязі закрити питання.
По-перше. Озвучена в публікації позиція щодо того, що паркомісця не є нежитловими приміщеннями, однаково справедлива й щодо машино-місць на паркінгах, які знаходяться не в самому житловому будинку, а, наприклад, на відкритому паркінгу чи в окремому приміщенні на прибудинковій території. Вважаємо, що між ними немає жодної різниці та за потреби це можна й потрібно доводити в суді.
По-друге (це щодо небажання експлуатуючої організації створення в будинку ОСББ). Приймати рішення про створення ОСББ — прерогатива лише власників житлових квартир або нежитлових приміщень у будинку. Жодна експлуатуюча організація за законом не має й не може мати до цього процесу жодного відношення.
По-третє. Якщо хтось відгородив паркомісце в кутку паркінгу житлового будинку та зробив його ізольованим, це ще не означає, що йому «привласнився» статус нежитлового приміщення. Для того щоб така парковка стала самостійним об'єктом нерухомості, її власник повинен оформити техпаспорт на такий об'єкт і провести обов'язкову процедуру держреєстрації права власності, як цього вимагають положення ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV. Попросіть цього громадянина пред'явити витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та технічну документацію на цей «гаражик». Навряд чи в нього є такі документи. Ну а оскільки практично зі 100%-вою ймовірністю статусу нерухомості таке обгороджене паркомісце не має, то і брати участь в управлінні ОСББ (шляхом голосування на установчих і загальних зборах) цей громадянин не має права.
Євген БОНДАРЕНКО,
юрист
газети «Інтерактивна бухгалтерія»