Модернізація систем опалення: облік в ОСББ

Нещодавно розпочався опалювальний сезон. Турботи щодо готовності й справності систем опалення, котрі раніше важким тягарем лежали (принаймні, мали б) на тендітних плечах держави, територіальних громад тощо, слід вирішувати ОСББ самотужки. Ситуація ускладнюється тим, що в більшості будинків, «спадкоємцями» котрих є ОСББ, технічний стан тих чи інших систем незадовільний або навіть катастрофічний. Таким чином, їх модернізація, зокрема систем опалення, дозволить у майбутньому не лише економити кошти на опалювання житлових чи інших приміщень, але й подеколи запобігти виходу систем із ладу й можливих аварій.

Тож розгляньмо можливі джерела фінансування модернізації систем опалення, бухгалтерський і податковий облік цієї операції.

Наведені в статті юридичні й облікові аспекти стануть у пригоді співвласникам і керівним органам ОСББ також у багатьох інших ситуаціях.

Юридичні аспекти

Нагадаємо: спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників (ч. 1 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку»  від 14.05.2015 р. № 417-VІІІ, далі — Закон № 417). А спільною сумісною власністю є спільна власність 2-х або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності (ст. 358 ЦКУ).

Водночас ст. 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон про ОСББ) визначає співвласників багатоквартирного будинку як власників квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. Таким чином, кожен власник квартири й/чи нежитлового приміщення в ОСББ має право приватної власності (особисто чи спільно з іншими особами) на цю квартиру (нежитлове приміщення), а також разом з іншими членами ОСББ — спільне майно багатоквартирного будинку. Перелік об’єктів, котрі становлять спільне майно, наведено в ч. 2 ст. 282 ЦКУ і в п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону № 417. Відповідно до згаданих законодавчих норм, системи опалення багатоквартирного будинку, котрі обслуговують більше, ніж одне житлове чи нежитлове  приміщення, безумовно, належать до спільного майна багатоквартирного будинку.

До того ж одним з обов’язків співвласника є обов’язок брати участь у проведенні реконструкції, реставрації, поточному й капітальному ремонтах, технічному переоснащенні приміщень, котрі належать ОСББ (ст. 15 Закону про ОСББ). Схожі норми також містить ст. 7 Закону № 417, зокрема: співвласники зобов’язані забезпечувати технічне обслуговування й за необхідності проведення поточного й капітального ремонтів спільного майна багатоквартирного будинку.

Як юридично грамотно оформити цей обов’язок співвласників?

Адже не секрет, що окремі співвласники можуть мати власну точку зору щодо необхідності здійснення модернізації систем опалення взагалі та в поточному році зокрема.

Об’єднання співвласників може визначати порядок управління спільним майном у своєму Статуті (ч. 1 ст. 16 Закону про ОСББ). Водночас не варто забувати: рішення про проведення модернізації систем опалення є таким, яке має бути прийняте загальними зборами співвласників (ст. 10 Закону про ОСББ).

Оскільки подібні роботи зазвичай виконуються сторонніми організаціями, не зайвим буде нагадати про відповідальність співвласників, а саме за невиконання чи неналежне виконання ОСББ зобов’язань перед іншими особами, зокрема виконавцями робіт на замовлення ОСББ. Так, обсяг зобов’язань і відповідальності кожного співвласника за договором, який є обов’язковим для всіх співвласників, визначається пропорційно до його частки співвласника (ч. 2 ст. 8 Закону № 417). Співвласник звільняється від відповідальності за договором, який є обов’язковим для всіх співвласників, якщо доведе, що належним чином виконав відповідні обов’язки співвласника.

Детальніше про юридичні тонкощі — у матеріалі «Модернізація систем опалення: юридичний аспект».

Джерела фінансування

Основним джерелом фінансування насамперед є внески та платежі співвласників. Однак ст. 21 Закону про ОСББ передбачено й інші джерела:

• добровільні майнові, у т.ч. грошові, внески фізичних і юридичних осіб;
• кошти, залучені на умовах кредиту чи позики;
• кошти державного й/чи місцевого  бюджетів, отримані на підставі спільного фінансування для утримання, реконструкції, реставрації, проведення поточного та капітального ремонтів, технічного переоснащення багатоквартирного будинку.

Порядок використання коштів визначається Статутом об’єднання й/чи загальними зборами співвласників. Однак цільові надходження (наприклад, кредити банків) мають бути використані винятково за призначенням.

Бухгалтерський облік

Юридичні особи, до яких належать і ОСББ, зобов’язані вести бухгалтерський облік своєї діяльності відповідно до цього закону й чинних П(С)БО (п. 1 ст. 2 Закону України «Про бухгалтерський облік і фінансову звітність в Україні» від 16.07.1999 р. № 996-ХІV).

Діяльність ОСББ, котрі є неприбутковими організаціями, ґрунтується насамперед на плануванні доходів і витрат, тобто на формуванні кошторису ОСББ. Порядок формування й затвердження кошторису визначається в Статуті ОСББ.

Для обліку фінансування проведення модернізації доцільно в кошторисі передбачити відповідні статті витрат і джерела їх фінансування. Наприклад, для здійснення модернізації систем опалення доцільно передбачити в кошторисі «Фонд модернізації системи опалення». Також для таких цілей можна використати кошти ремонтного й/чи резервного фондів — якщо таке рішення не суперечить Статуту ОСББ. Тобто головне — дотримуватися цільового використання коштів ОСББ, скажімо, після проведення загальних зборів і/або внесення та затвердження в установленому порядку змін до кошторису.

Доходи й витрати ОСББ формуються відповідно до П(С)БО 15 і П(С)БО 16. Детально особливості обліку доходів і витрат ОСББ ми розглядали в матеріалі «Облік доходів і витрат в ОСББ: особливості організації та ведення». Наразі ж наведемо основні норми, якими доведеться користуватися під час обліку операцій з основними засобами.

1. Отримане ОСББ цільове фінансування (із різних джерел) визнається доходом протягом періоду (періодів), у якому понесені витрати, пов’язані з виконанням умов цільового фінансування (п. 17 П(С)БО 15).

2. Цільове фінансування капітальних інвестицій визнається доходом протягом періоду корисного використання відповідних об’єктів інвестування (основних засобів, нематеріальних активів тощо) пропорційно сумі нарахованої амортизації цих об’єктів (п. 18 П(С)БО 15). Інакше кажучи — при нарахуванні амортизації на основні засоби чи інші необоротні активи, чи нематеріальні активи дохід визнається в сумі нарахованої амортизації.

Чому ми згадали про цю норму?

Річ у тім, що первісна вартість основних засобів збільшується на суму витрат, пов’язаних із поліпшенням об’єкта (модернізація, модифікація, добудова, дообладнання, реконструкція тощо), що призводить до збільшення майбутніх економічних вигід, первісно очікуваних від використання об’єкта (п. 14 П(С)БО 7). А витрати, котрі здійснюються для підтримання об’єкта в робочому стані (проведення технічного огляду, нагляду, обслуговування, ремонту тощо), належать до витрат звітного періоду (із п. 15 П(С)БО 7). Рішення про характер й ознаки здійснюваних підприємством робіт приймається керівником (уповноваженим органом) підприємства з урахуванням результатів аналізу наявної ситуації та суттєвості таких витрат (п. 29 Методичних рекомендацій з бухгалтерського обліку основних засобів, затверджених наказом Мінфіну України від 30.09.2003 р. № 561). Правильна ідентифікація робіт має значення для правильного ведення обліку ОСББ і підтвердження цільового використання коштів об’єднання.

Для обліку цільового фінансування використовується рахунок 48 «Цільове фінансування», для якого відкриваються субрахунки відповідно до потреб ОСББ. Наприкінці облікового періоду (кварталу, місяця) витрати списуються на фінансовий результат (рахунок 79 «Фінансові результати»), і на рівні витрат визнаються доходи ОСББ. Таким чином, в обліку ОСББ не може бути прибутку чи збитку (Кт або Дт рахунка 441), оскільки доходи визнаються рівними витратам, а нарахування амортизації супроводжується нарахуванням доходів у такому самому розмірі.

Істотним є такий момент. Нарахування амортизації призупиняється на період його реконструкції, модернізації, добудови, дообладнання та консервації — п. 23 П(С)БО 7. У разі модернізації внутрішньобудинкових систем опалення застосовувати цей пункт немає підстав. Адже система опалення багатоквартирного будинку є складовою будівлі як об’єкта основних засобів — це випливає з визначення, наведеного в п. 4 П(С)БО 7 (Прим. авт. — О.К.). І це логічно, адже будівля продовжує використовуватися за призначенням.

Однак бухгалтер ОСББ має право самостійно прийняти рішення: призупиняти нараховувати амортизацію на будинок, зважаючи на п. 23 П(С)БО 7, чи дослухатися до думки автора й на  період модернізації системи опалення амортизацію нараховувати у звичному порядку.

Податковий облік

ОСББ не є платниками податку на прибуток за дотримання умов, визначених п. 133.4 ПКУ. Його основні вимоги такі:

1. Бути внесеним до Реєстру неприбуткових установ і організацій.

2. Доходи ОСББ використовуються винятково для фінансування видатків реалізації мети (цілей, завдань) і напрямів діяльності, визначених Статутом, і на утримання ОСББ.

3. Доходи ОСББ не розподіляються серед співвласників, працівників, членів органів управління й інших пов’язаних із ними осіб (окрім виплати заробітної плати), а в разі припинення ОСББ як юридичної особи кошти й майно передаються або іншій неприбутковій організації, або зараховуються в дохід бюджету (про це обов’язково має бути зазначено в Статуті). Приємною преференцією для неплатників податку на прибуток є можливість безболісно (без коригування фінансового результату) використовувати всі передбачені П(С)БО 7 методи амортизації.

Детальніше про особливості податкового обліку та ПДВшного обліку в ОСББ читайте незабаром в наших матеріалах.

Бухгалтерський облік за умовою прикладу відображено в таблиці.

Таблиця

Бухгалтерський облік модернізації системи опалення ОСББ підрядною організацією

На інформаційному порталі для співвласників багатоквартирних будинків Ви знайдете більше інформації щодо:

• вибору форми управління багатоквартирним будинком;
• оформлення договірних відносин із постачальниками послуг;
• отримання державної підтримки на здійснення енергоефективних заходів;
• створення й організації діяльності ОСББ.