У жовтні 2016 року підприємство уклало з фізособою на рік договір оренди нежитлового приміщення. Місяць тому орендодавець помер. Як бути підприємству? Чи лишається чинним укладений договір? Якщо так, то кому сплачувати орендну плату (раніше орендодавець отримував останню в касі підприємства)? Чи можна якось подовжити дію договору до спливу 6-ти місяців із дня смерті орендодавця?

ВІДПОВІДЬ: Одразу зауважимо, що за загальним правилом смерть орендодавця не є підставою для припинення договору оренди, і якщо в тексті угоди не обумовлено інше, підприємство має право продовжувати користуватися приміщенням. Такий висновок ґрунтується на  положеннях ч. 1 ст. 770 Цивільного кодексу України (даліЦКУ), згідно з якою в разі зміни власника речі, переданої в найм, до нового власника речі переходять права й обов’язки орендодавця.

Тепер поговоримо про орендні платежі. Передусім завважимо: хоча відповідно до ч. 5 ст. 1268 ЦКУ спадщина й належить власникові з моменту її відкриття , однак до спливу 6-ти місяців із дня смерті спадкодавця (ч. 1 ст. 1270 ЦКУ) невідомо напевно, хто саме стане власником нежитлового приміщення, котре орендує підприємство. Так, навіть за наявності заповіту, у якому чітко визначено спадкоємця того чи іншого майна, не слід забувати про право малолітніх, неповнолітніх, повнолітніх непрацездатних дітей спадкодавця, непрацездатних вдови (вдівця) і непрацездатних батьків на обов’язкову частку в спадщині, що існує незалежно від змісту заповіту.

 Часом відкриття спадщини є день смерті особи або день, з якого вона оголошується померлою (ч. 2 ст. 1220 ЦКУ).

Таким чином, в орендаря майна, власник якого помер, є 2 варіанти.

Перший — лише нараховувати орендну плату, фактично сплативши її після спливу строку для прийняття спадщини (коли стане відомий новий власник майна, що перебуває в оренді).

Другий — унести орендну плату в депозит нотаріуса, нотаріальної контори (ст. 537 ЦКУ). Так, хоча смерть кредитора й не зазначена у ч. 1 ст. 537 ЦКУ як підстава для виконання зобов’язання в такий спосіб, однак про можливість унесення в депозит нотаріуса орендних платежів у разі смерті орендодавця мовиться в листі Мін’юсту від 12.03.2012 р. № 113-0-2-12/13.1.

У разі якщо орендар вирішить удатися до першого варіанта — у нагоді стане лист ДФСУ від 07.09.2015 р. № 19077/6/99-99-17-02-01-15. В останньому контролери роз’яснили: у разі якщо податковим агентом (орендарем) після смерті фізичної особи (орендодавця) за договором оренди продовжується нарахування орендної плати, то податковий агент не відображає відомості про нараховані суми орендної плати в податковому розрахунку форми № 1ДФ, оскільки відсутній суб’єкт, на користь якого проводиться таке нарахування.

Водночас у податковому розрахунку форми № 1ДФ відображається орендна плата за договором оренди, яка нарахована податковим агентом — орендарем на користь спадкоємців, у тому податковому періоді, у якому така сума фактично буде виплачена, з відповідним оподаткуванням і зазначенням суми ПДФО, утриманого (перерахованого) до відповідного бюджету. Водночас радимо ознайомитися з коментарем редакції до вказаного листа: див. матеріал «Помер орендодавець: кому виплачувати орендну плату і як її відобразити у формі № 1ДФ» газети № 183/2015.

Щоправда, завважте: може так статися, що спадкоємців буде двоє та більше. У такому випадку орендареві доведеться розподіляти нараховану орендну плату пропорційно часткам у спадщині й, відповідно, подавати декілька форм № 1ДФ.

У разі обрання другого варіанта відповідальним за безпосередню виплату (передання) грошових сум померлого орендодавця його спадкоємцям буде нотаріус. Водночас саме він подаватиме форму № 1ДФ, відображаючи в ній відповідні суми під ознаками доходів «113», «114» або «115» — залежно від ступеня споріднення.

Варто сказати, що внесення особою грошових сум у депозит нотаріуса провадиться будь-яким шляхом унесення переказу готівки через банки або безготівковим перерахуванням сум із рахунка особи на окремий поточний рахунок приватного нотаріуса. Для зберігання грошових сум, прийнятих у депозит державними нотаріальними конторами, в органах державного казначейства відкриваються відповідні рахунки для обліку депозитних сум (пп. 2.1 п. 2 гл. 21 р. II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 р. № 296/5, даліПорядок № 296).

Як бачите, цей варіант є досить зручним. Звісно, послуга нотаріуса не безоплатна (п. 4 гл. 21 р. II Порядку № 296). Однак плата за прийняття в депозит нотаріуса грошових сум є невисокою: скажімо, у разі звернення до державного нотаріуса доведеться сплатити всього лише 0,03 неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (пп. «с» п. 3 ст. 3 Декрету КМУ «Про державне мито» від 21.01.1993 р. № 7-93).

Отож, лишилося з’ясувати останнє запитання: чи може підприємство продовжувати користуватись орендованим приміщенням за обставин, якщо чинний договір оренди сплив, а новий укладати фактично немає з ким — новий власник іще невідомий (оскільки на момент спливу строку дії договору не минуло 6-ти місяців із дня відкриття спадщини)? Відповідь ствердна — може.

Проте є нюанс. Зокрема згідно зі ст. 764 ЦКУ, якщо орендар продовжує користуватися майном після спливу строку договору оренди, то за відсутності заперечень орендодавця договір вважається відновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

З одного боку, ця норма є своєрідною «лазівкою», яка дозволяє підприємству продовжувати орендувати приміщення.

А ось з іншого — важливо розуміти, що заперечення від орендодавця в нашому випадку будуть відсутні об’єктивно, оскільки орендодавець, з яким укладався договір, помер, а нового власника немає. Тому не виключено, що коли він (новий власник) буде відомий і забажає розпорядитися нежитловим приміщенням іншим чином, суд стане на його бік, і договір буде розірвано.

Редакція

газети «Інтерактивна бухгалтерія»