Останні надходження

У зв’язку зі зростанням тарифів на опалення й гаряче водопостачання вартість цих послуг нині є досить високою для сімейного бюджету переважної більшості громадян. Причиною цього також є й те, що велику кількість будинків, особливо старої побудови, було зведено без належної уваги до такого аспекту, як економія енергії. Тому наразі все більше мешканців багатоповерхівок замислюються над доцільністю впровадження тих чи інших енергоефективних заходів у своєму будинку. Одним із заходів, що вже довів свою ефективність і широко використовується в розвинених європейських країнах і починає застосовуватися в Україні, є модернізація систем опалення багатоповерхового будинку. У матеріалі ми розглянемо, на які юридичні нюанси справи слід звернути увагу ОСББ, що мають намір вдатися до таких заходів

Трохи техніки, або Що таке модернізація систем опалення

Модернізація систем опалення є одним із заходів, що включаються в ширше поняття — термомодернізація. Спеціалісти визначають термомодернізацію як комплекс заходів з утеплення будівлі й модернізації інженерних систем із метою приведення у відповідність до сучасних вимог з енергоефективності. Зокрема, до таких заходів належать:

  • утеплення стін, даху, суміщеного покриття й перекриття над неотоплюваним підвалом, підлоги на ґрунті;
  • заміна та ремонт зовнішніх дверей, вікон;
  • модернізація систем опалення;
  • модернізація чи заміна системи гарячого водопостачання;
  • модернізація системи вентиляції;
  • заміна джерела теплозабезпечення на сучасне, у тому числі таке, що використовує енергію поновлюваних ресурсів (наприклад, сонячний колектор, тепловий насос тощо).

Модернізація системи опалення посідає важливе місце в системі заходів термомодернізації. Для загального розуміння наведемо перелік найпоширеніших заходів із модернізації систем опалення:

  • модернізація теплового пункту, облаштування індивідуальних теплових пунктів, що надає змогу знижувати чи підвищувати температуру теплоносія в системі опалення всього будинку залежно від погодних умов;
  • балансування системи опалення, що надає можливість забезпечити рівномірний розподіл тепла в стояках (у будинку стояки, розташовані ближче до джерела тепла, перегріваються, а ті, що далі, — недогріваються);
  • установка радіаторних терморегуляторів, завдяки чому в кожній квартирі й кімнаті можна створити свій мікроклімат тощо.

Безумовно, у разі проведення відповідних заходів на будинок має бути встановлено спеціальний засіб для вимірювання спожитого тепла (лічильник). А за бажанням мешканців для поквартирного обліку теплоспоживання можуть установлюватися й індивідуальні лічильники.

Зауважимо: установлення таких лічильників можливе й без проведення відповідного комплексу заходів із модернізації опалення в усьому будинку за наявності технічної можливості. У разі відсутності можливості встановлення індивідуального лічильника є альтернативний варіант — установлення приладів — розподільників теплової енергії — спеціальних пристроїв, що дозволяють визначити вартість опалення кожної квартири.

Слід пам’ятати: зважуючись на проведення модернізації, ініціативна група мешканців має виважено підійти не лише до вибору підрядника, а й у першу чергу до визначення обсягу конкретних заходів, що здійснюватимуться. Так, доцільним є проведення майбутнім підрядником або незалежною спеціалізованою організацією ґрунтовного дослідження — так званого енергетичного аудиту багатоповерхівки, що визначить, які заходи дадуть найбільший ефект у напрямку енергозбереження й у якій послідовності їх слід проводити. Про особливості здійснення тепловізійного обстеження в рамках енергоаудиту читайте в матеріалі «Тепловізійне обстеження як інструмент енергоаудиту».

Не завадить з’ясувати, у яких будинках аналогічного типу (ті самі роки побудови, конструкції, планування, тип системи опалення) проводилася така сама модернізація, поцікавитися безпосередньо в мешканців цих будинків про конкретні показники економії в результаті модернізації системи опалення. Ба більше, не складно це буде зробити й з огляду на те, що в Україні вже є ОСББ, які успішно провели у своїх будинках подібні покращення (зокрема, облаштували індивідуальні теплові пункти тощо), про що вони охоче діляться інформацією на своїх веб-сайтах. До речі, геть не всі з таких будинків є новобудовами, а це вкотре спростовує необґрунтований міф про те, що відповідні заходи доцільні лише для мешканців із високим рівнем доходів, які проживають в елітних новобудовах.

Приймаємо рішення про модернізацію

Уявімо, що перший крок у напрямі енергозбереження зроблено — ініціативна група мешканців уже провела відповідну аналітичну роботу, зібрала первинну інформацію про можливі заходи з модернізації системи опалення, загалом прорахувала їх вартість й ефективність і готова винести результати своєї праці на обговорення всіх мешканців будинку.

Слід зауважити: розгляд усіх важливих питань, які стосуються модернізації системи опалення будинку, належить до виключної компетенції загальних зборів співвласників. Так, відповідно до ст. 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон 2866), лише загальні збори можуть приймати рішення про реконструкцію й ремонт багатоквартирного будинку, визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.

Скільки співвласників має проголосувати за модернізацію? Це залежатиме від того, які саме заходи заплановано здійснити. Так, у разі якщо ці заходи передбачатимуть реконструкцію та/або капітальний ремонт багатоквартирного будинку (наприклад, перехід на електричне опалення, заміна чи реконструкція котельні, реконструкція інженерних мереж у будинку тощо), рішення про впровадження таких заходів уважатиметься прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості всіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень — більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувала більш ніж половина загальної кількості співвласників.

Порядок проведення загальних зборів ОСББ регулюється ст. 10 Закону № 2866 і Статутом ОСББ.

У протоколі загальних зборів рекомендуємо чітко зафіксувати:

  • які заходи з модернізації системи опалення вирішено провести;
  • який кошторис (хоча б приблизно, але з верхньою межею) планується виділити на планові заходи;
  • скільки коштів і в який строк зобов’язаний сплатити кожен співвласник;
  • який підрядник виконуватиме відповідні роботи, які істотні умови має містити договір підряду;
  • інформацію про осіб, на яких ОСББ покладає завдання забезпечити впровадження планових заходів (члени правління, члени ініціативної групи, окремі мешканці, інша особа тощо).

Зверніть увагу: не вважатиметься порушенням закону, якщо загальні збори приймуть рішення вповноважити на визначення підрядника й умов укладення договору з ним членів правління чи інших мешканців і не затверджуватимуть цих рішень самостійно. Однак рішення про проведення модернізації, конкретні заходи з енергозбереження й суми коштів, що їх зобов’язані будуть сплачувати співвласники, а також порядок сплати мають бути прийняті саме на зборах і зафіксовані в їх протоколі. Це можуть бути протоколи різних зборів, коли, скажімо, на одних зборах вирішили здійснювати модернізацію, а на інших — прийняли рішення про обрання підрядника, суми до сплати мешканцями тощо.

Обираємо підрядника

Найважливіше, що потрібно знати, — проектування, будівництво, реконструкція об'єктів у сфері теплопостачання здійснюються спеціалізованими організаціями, які мають відповідні дозволи та ліцензії. Це правило чітко зафіксовано ч. 2 ст. 26 Закону України «Про теплопостачання» від 02.06.2005 р. № 2633-IV.

Отже, залежно від того, які заходи з модернізації планується впроваджувати, необхідно поцікавитися в майбутнього підрядника щодо наявності дозвільного документа на відповідні роботи. Ба більше, копія такого документа, а також виписки з Єдиного реєстру юридичних осіб і фізосіб-підприємців, засвідчені печаткою та підписами вповноважених осіб підрядника, мають додаватися до укладеного договору.

Також не завадить перевірити інформацію про підрядника в Єдиному реєстрі юридичних осіб і фізосіб-підприємців, замовивши витяг щодо нього на сайті. Окрім інформації юридичного характеру, необхідно провести «дослідження» практичної діяльності майбутнього підрядника, зокрема, досвіду здійснення ним аналогічних робіт, поспілкуватися з мешканцями інших будинків, що вже зверталися до цього підрядника раніше.

Укладаємо договір із підрядником

Згідно із договором підряду, одна сторона (підрядник) зобов'язується на власний ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов'язується прийняти й оплатити виконану роботу (ч. 1 ст. 837 Цивільного кодексу України, далі — ЦКУ). Відтак до відносин ОСББ і підрядника застосовуватимуться загальні положення про підряд гл. 61 ЦКУ.

Як правило, спеціалізовані організації — підрядники вже мають власні типові договори, які використовують у своїй повсякденній роботі з клієнтами. Однак радимо все ж детально вивчити запропонований до підписання договір, а також трохи його доповнити. Зокрема, рекомендуємо подбати про те, щоб у договорі було закріплено:

1. Чітке й вичерпне викладення всього переліку робіт, які очікуються від підрядника, та їх вартість. Нормальною практикою є викладення такого переліку в окремому додатку до договору підряду. Зауважимо: такий додаток є невід’ємною частиною договору підряду, а отже, також має бути підписаний сторонами. Якщо передбачається встановлення обладнання, мають указуватися його тип і модель.

2. Гарантії та відповідальність підрядника. У цьому розділі важливо не обмежуватися загальними фразами, а наполягати на закріпленні конкретних обов’язків підрядника в разі виявлення тих або інших несправностей у роботі обладнання. Рекомендуємо закріпити обов’язок підрядника в разі виникнення будь-яких несправностей, пов’язаних з об’єктом його роботи, проводити діагностику самотужки (хоча б, скажімо, протягом першого року роботи обладнання чи встановленого гарантійного строку). У разі виникнення несправностей, пов’язаних із неякісно проведеною роботою, не зайвим буде прописати в договорі значні штрафні санкції. Явне небажання майбутнього підрядника вдаватися до таких кроків має стати поштовхом до того, щоб замислитися над його впевненістю в якості своєї роботи.

3. Рекомендуємо окремим положенням договору прописати, що всі обов’язки стосовно погодження технічних умов, розробки й погодження проекту планових заходів із модернізації системи опалення, забезпечення введення реконструйованої системи в експлуатацію покладатимуться на підрядника. Водночас представники ОСББ у майбутньому мають і зі свого боку контролювати, чи виконуються ці обов’язки.

4. Не слід забувати про такі положення договору, як сервісне обслуговування після завершення робіт. Адже зрозуміло, що протягом перших місяців після реконструкції, особливо масштабної, важливо, щоб фахівці здійснювали певний нагляд за роботою обладнання, аби за потреби усунути неполадки, щось відкоригувати тощо. Якщо підрядник — надійне підприємство, яке впевнене в якості своєї роботи, він завжди запропонує послуги з подальшого обслуговування. У договорі слід чітко встановити, такі послуги оплачуватимуться окремо чи певний їх обсяг входитиме в загальну вартість роботи підрядника.

Порядок погодження модернізації

Незважаючи на те що, як ми вказували вище, саме на підрядника мають бути покладені обов’язки з правового забезпечення всіх технічних заходів, буде доречно розглянути головні юридичні аспекти, про які мають пам’ятати мешканці будинку. Передусім нагадаємо: самовільне втручання в діючі системи теплопостачання й теплоспоживання заборонено законом і тягне за собою юридичну відповідальність  —  від адміністративної до кримінальної.

Отже, у першу чергу варто звернутися до теплопостачальної організації за отриманням технічних умов. Так, відповідно до Правил користування тепловою енергією, затверджених ПКМУ від 03.10.2007 р. № 1198, для приєднання споживача до системи теплопостачання, реконструкції чи розширення системи теплоспоживання або збільшення обсягів споживання теплової енергії на діючих об'єктах споживач має подати заявку до теплопостачальної організації про видачу технічних умов. Самі умови надаються теплопостачальною організацією. Виконання технічних умов, виданих теплопостачальною організацією, є обов'язковим. Строк дії технічних умов приєднання споживачів теплової енергії — 2 роки. Для зручності рекомендуємо видати представникові підрядника довіреність для представництва в теплопостачальній організації, чітко вказавши в ній усі дії, які можуть учинятися представником. Після отримання технічних умов підрядник розроблює відповідний проект майбутніх робіт.

Коли всі роботи буде завершено, теплопостачальна організація має здійснити допуск до експлуатації системи теплопостачання. Згідно зі згаданими вище Правилами (п. 13), уведення в експлуатацію нової, реконструйованої системи теплоспоживання об'єкта без приладів комерційного обліку заборонено. Для обліку відпуску та споживання теплової енергії застосовуються прилади комерційного обліку, занесені до Державного реєстру засобів вимірювальної техніки, або ті, що пройшли державну метрологічну атестацію. Після технічного огляду вузла обліку теплопостачальна організація видає акт про його прийняття в експлуатацію.

ОСББ як споживач зобов'язане укласти з теплопостачальною організацією договір на постачання теплової енергії до початку подачі теплоносія до системи теплоспоживання (п. 14 Правил). Нова реконструйована система теплоспоживання приймається в експлуатацію рішенням відповідної комісії в установленому порядку. Після оформлення допуску система теплоспоживання вводиться в експлуатацію.

Отже, іще раз підсумуємо: «юридична» частина роботи включатиме такі кроки:

  • звернення до теплопостачальної організації за дотриманням технічних умов;
  • розробка й погодження проектної документації. За виконання цього й попереднього пунктів згідно з договором між ОСББ і підрядником має відповідати саме підрядник, представнику ж ОСББ рекомендуємо контролювати ці процеси, оглядати документи;
  • безпосереднє проведення робіт підрядником, визначених договором з ОСББ;
  • організація зустрічі за участю підрядника, представників ОСББ і теплопостачальної організації. Представник останньої пломбує лічильник і видає акт про його прийняття в експлуатацію;
  • укладення з теплопостачальною організацією договору на постачання теплової енергії до початку подачі теплоносія до системи теплоспоживання;
  • прийняття реконструйованої системи теплопостачання в експлуатацію рішенням відповідної комісії теплопостачальної організації; після оформлення допуску система теплоспоживання вводиться в експлуатацію.

Як бачимо, наведена процедура передбачає, що оформлення допуску й уведення в експлуатацію реконструйованої системи теплопостачання є законними лише після укладення відповідного договору на постачання теплової енергії, а такий договір може бути укладено тільки після прийняття в експлуатацію лічильника. Тому організаційно слід подбати про те, щоб увесь процес відбувся послідовно, протягом одного дня, щоб водночас організаційні моменти не створили незручностей мешканцям і щоб при цьому не відбулося порушення вимог закону.

Держава допоможе

Не всім відомо, що в рамках Державної цільової економічної програми енергоефективності на 2010–2015 роки Кабінетом Міністрів України було прийнято постанову від 17.10.2011 р. № 1056, якою затверджено Порядок використання коштів, передбачених у державному бюджеті для здійснення заходів щодо ефективного використання енергетичних ресурсів та енергозбереження.

Згідно із цим Порядком, держава спрямовує бюджетні кошти в тому числі на стимулювання ОСББ, ЖБК до впровадження енергоефективних заходів шляхом відшкодування частини суми кредиту, залученого для придбання енергоефективного обладнання та/або матеріалів.

Виплата відшкодування здійснюватиметься одноразово. Водночас за кожним заходом позичальник може отримати таке відшкодування лише раз протягом одного бюджетного періоду. Тобто раз на рік держава може відшкодувати ОСББ частину кредиту на облаштування індивідуального теплового вузла, установлення дверей у місцях загального користування тощо.

До яких банків звернутися за отриманням кредиту? У державній програмі згідно зі згаданою вище постановою КМУ від 17.10.2011 р. № 1056 беруть участь: ПАТ «Державний ощадний банк України», ПАТ «Державний експортно-імпортний банк України», ПАТ АБ «Укргазбанк».

Детальніше  про те, як отримати «енергозберігаючий» кредит, читайте в матеріалах:

Наостанок зазначимо: у цілому модернізація системи опалення є ефективним заходом енергозбереження, а отже, й економії коштів мешканців багатоповерхівок. Водночас найпомітніший ефект від цього заходу можна отримати, заздалегідь спільно із фахівцями прорахувавши, який варіант є найоптимальнішим саме для вашого будинку, виважено обравши підрядника та зважаючи на всі юридичні нюанси під час укладення договору з ним.

Про особливості відображення в обліку ОСББ модернізації систем опалення читайте в матеріалі: «Модернізація систем опалення: облік в ОСББ».

Олена ТРЕГУБОВА,

юрист юридичної фірми «Салком»

На інформаційному порталі для співвласників багатоквартирних будинків Ви знайдете більше інформації щодо:

  • вибору форми управління багатоквартирним будинком;
  • оформлення договірних відносин із постачальниками послуг;
  • отримання державної підтримки на здійснення енергоефективних заходів;
  • створення й організації діяльності ОСББ.