Підприємство серед іншого має право орендувати нерухомість (приміщення) у фізособи. Однак щодо цього є низка нюансів, зокрема, нотаріальне посвідчення договору, особливості звітування та перерахування податків тощо.
Тож, що треба взяти до уваги разі під час укладення договору оперативної оренди?
Документальне оформлення
Договір оренди
Бажаючи взяти в платне користування приміщення у фізособи, потрібно оформити договір оренди (ст. 759 Цивільного кодексу України, далі — ЦКУ). Його укладають у письмовій формі (ст. 793 ЦКУ).
Про оформлення договору оренди читайте в публікації «Договір найму (оренди): особливості укладення та виконання».
У такому договорі треба зазначити періодичність нарахування орендних платежів: щомісяця, щокварталу, за півріччя тощо. До того ж обумовити документальне підтвердження нарахування орендної плати й прописати, чи має право орендар проводити ремонти/поліпшення орендованого об’єкта. Це вагомо для оподаткування, про що розповімо далі.
Якою має бути орендна плата?
Розмір орендної плати сторони встановлюють за домовленістю (ст. 632 ЦКУ). Тобто, орендуючи приміщення у фізособи, сторони мають право встановити будь-яку ціну (адже вона не підлягає держрегулюванню). Це випливає з норм ст. 44 Господарського кодексу України (далі — ГКУ), ст. 632 ЦКУ, ст.ст. 10, 11 Закону України «Про ціни і ціноутворення» від 21.06.2012 р. № 5007-VI.
Тим часом для оподаткування під час визначення бази відштовхуватимуться від певної межі, на що ми звернемо увагу в розділі, присвяченому ПДФО.
Чи можна орендувати житлову нерухомість?
Так, однозначно можна. Одначе згідно зі ст. 6 Житлового кодексу України та п. 3 Правил користування приміщеннями житлових будинків, затверджених постановою КМУ від 08.10.1992 р. № 572, використовувати житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового характеру заборонено. Своєю чергою, відповідно до ч. 2 ст. 813 ЦКУ, якщо наймачем у договорі найму житла є юридична особа, вона може використовувати таке житло лише для проживання в ньому фізичних осіб. Тобто якщо підприємство винаймає приміщення для проживання своїх працівників або приймання делегації, проблем не буде, а якщо, скажімо, житлове приміщення винаймають для офісу — питання в контролерів обов’язково виникатимуть. Про судову практику в такому випадку ми розповідали в публікації «Оренда житлового приміщення підприємством під офіс: від теорії до практики».
Чи обов’язково нотаріально посвідчувати договір оренди нерухомості між юридичною та фізичною особою?
Договір оренди приміщення підлягає нотаріальному посвідченню, якщо строк договору становить 3 і більше років (ч. 2 ст. 793 ЦКУ). Відповідно до ч. 1 ст. 209 ЦКУ «правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін».
Тому якщо договір оренди укладено на строк до 3 років і в договорі не передбачили обов’язкового нотаріального посвідчення — цей договір оренди не обов’язково нотаріально посвідчувати. А коли строк договору оренди становить 3 і більше років, нотаріальне посвідчення є обов’язковим.
Чи потрібно реєструвати право користування нерухомістю?