В умовах сьогодення техніка не завжди здатна встигнути за людиною. Може, саме тому все частіше підприємцям доводиться сидіти не в комфортабельних офісних центрах, яких у нас чимало, а у звичайних житлових будинках поряд із нами по сусідству. Чи правильно це? Чи можна взагалі орендувати житлове приміщення під офіс? І, власне, які це матиме для нього наслідки, у т.ч. і податкові, та яка думка стосовно цього в судів? Про все це ми й розповімо далі…

Ситуація, описана в преамбулі, доволі поширена: суб’єкт господарювання (підприємство або фізична особа — СПД) орендує (або просто створює у своїй квартирі) житлове приміщення для ведення господарської діяльності, розміщуючи в орендованому приміщенні свій офіс. Які особливості такого виду оренди, ми й з’ясуємо.

Передусім слід звернутися до житлового законодавства. У Житловому кодексі України (даліЖКУ) викладені загальні вимоги про цільове призначення житлових будинків і житлових приміщень: вони призначені для постійного проживання громадян і для використання в установленому порядку як службових житлових приміщень і гуртожитків (ст. 6 ЖКУ); громадяни повинні використовувати житлове приміщення відповідно до його призначення (ст. 10 ЖКУ).

Згідно зі ст. 150 ЖКУ, громадяни, які мають в особистій власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ними для особистого проживання та проживання членів своїх сімей із правом розпоряджатися такою нерухомістю на свій розсуд — дарувати, продавати, заповідати, обмінювати, здавати в оренду, укладати інші, не заборонені законом, угоди.

У п. 3 Правил користування приміщеннями житлових будинків передбачено, що використовувати житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового характеру заборонено. У п. 7 зафіксовано обов’язок і власника, і орендаря квартири використовувати приміщення житлового будинку за призначенням.

Нарешті, відповідно до норм Цивільного Кодексу України (даліЦКУ), визначено: якщо наймачем у договорі найму житла є юридична особа, вона може використовувати таке житло лише для проживання в ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦКУ). Наймач зобов’язаний використовувати житло тільки для проживання в ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.

З усього сказаного вище висновується, що використання житлового приміщення під офіс є неправомірним. Проте це не так. Точніше — не зовсім так.

Узагалі для більшості підприємницьких «потужностей» житлове приміщення використовувати дійсно не можна. Є безліч законодавчих і нормативних обмежень для тих же магазинів, закладів громадського харчування і всіляких масажних і перукарських салонів. Однак вони переважно й розміщуються не у квартирах, а в повністю переобладнаному під свої потреби та відповідно до вимог закону нежитловому фонді, до якого перевели свої квартири колишні мешканці. Така можливість, наприклад, передбачена статтями 7 і 8 ЖКУ.

Запам’ятайте, що переведення житла в нежитловий фонд не допускається з метою розміщення в ньому об’єктів промислового виробництва, громадських туалетів, похоронних бюро (окрім офісів похоронних бюро) та пунктів приймання склотари, спеціалізованих закладів і підприємств, експлуатація яких може призвести до забруднення території та повітря житлової забудови, перевищення допустимих рівнів шуму, вібрації, іонізуючого та неіонізуючого випромінювання, пунктів побутового обслуговування населення, у яких застосовуються легкозаймисті й вибухонебезпечні речовини, інших об’єктів, заборона на розміщення яких у житловому комплексі, житловому будинку передбачена законодавством.

Звертатися з питань переведення житлового помешкання в нежитловий фонд необхідно до центру надання адміністративних послуг. Виходячи із ч. 2 ст. 7 ЖКУ, переведення житлових приміщень у нежитлові здійснюється за рішенням органів, які виконують функції виконавчих органів Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських рад. Саме за їх рішенням не придатні для проживання жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або зносяться. Таке переведення повинен здійснювати власник. Аналогічну думку підтримує й Держкомпідприємництва в листі від 08.06.2004 р. № 3841.

Водночас Держкомбудівництва архітектури та житлової політики стверджує:

«приватне житло може бути використане для здійснення господарської та іншої не забороненої чинним законодавством діяльності непромислового характеру після прийняття відповідного рішення власником багатоповерхового житлового будинку» (лист від 02.08.2001 р. № 5/3-564).

Варто також утримуватися від перепланування житлових приміщень для розміщення в них офісів, контор, торгових організацій та для інших цілей непромислового характеру, оскільки такі дії законодавством окремо не дозволені (лист Держкомбудівництва архітектури та житлової політики від 05.01.2001 р. № 5/2-6).

Дозвіл на розміщення у житлових приміщеннях офісів, контор, торгових організацій тощо непромислового характеру надається за рішенням виконавчих органів міських (районних) рад і за погодженням органів містобудування та архітектури, санітарних і протипожежних служб. При цьому відповідно до вимог п. 2.50 Будівельних норм ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки»  такі приміщення повинні бути розміщені у цокольному, на першому чи другому поверсі й обов’язково мати окремий вихід. Проектна документація на переобладнання квартир неодмінно узгоджується з місцевими органами державного нагляду.

 Затверджено наказом Держбуду України від 18.05.2005 р. № 80.

Свіжіший лист Держкомпідприємництва від 31.07.2007 р. № 5620 надає таку ж відповідь:

«громадяни, які використовують житлове приміщення відповідно до його призначення (мешкають у ньому), дотримуються правил користування житловими приміщеннями (не використовують житлових приміщень для провадження господарської діяльності промислового характеру), не завдають шкоди навколишньому середовищу, не порушують прав та охоронюваних законом інтересів громадян, юридичних осіб і держави, — можуть використовувати житлове приміщення для провадження підприємницької та іншої діяльності».

Виходить, що обзавестись офісом у житловому будинку дуже навіть реально. Адже згідно із ЖКУ, заборонено використовувати житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового характеру. Проте якщо йдеться про офіс — 3 столи, 2 комп’ютери, принтер, факс і шафа з документами, то мовити про промисловий характер такої діяльності не повернеться язик навіть у найзлобливішого перевіряючого.

У такому разі головне не порушувати житлових прав інших мешканців — сусідів: не смітити, не шуміти й дотримуватись інших правил добропорядного «колективного соціалістичного співжиття». Інакше з’їхати зі зручного місця доведеться вже напевно.

Судова практика

Так, наприклад, Шевченківський районний суд у м. Києві визнав неправомірним використання квартири під офіс, а причиною для позову була несумісність офісної діяльності з розміреним життям мешканців житлового будинку (див. Рішення від 23.06.2005 р.). Суд також вирішив, що надання квартири під офіс суперечить положенням статей 6, 10 та 150 ЖКУ Української РСР та статтям 319, 819, 813 ЦКУ, про які ми вже згадували. Тому основний аргумент рішення — якщо квартиру орендує юрособа (чи ФОП), у ній повинна мешкати фізособа(и), і використовувати її з метою провадження госпдіяльності неправомірно. Схожої думки дотримується й ВГСУ в справах від 20.05.2008 р. № 2/562-07 і від 14.07.2009 р. № 2/562-07, зазначаючи:

«виходячи зі змісту норм ст.ст. 4–8 Житлового кодексу України, використання житлових приміщень в інших цілях, ніж проживання громадян, дозволяється тільки в разі визнання їх не придатними для проживання з подальшим переведенням у нежитлові приміщення на підставі рішення виконавчого комітету місцевої ради».

Але із часом, суди вирішили не ставитися так прискіпливо до орендаторів квартир під офіси, до того ж, зважаючи на відсутність внутрішнього перепланування та невикористання приміщення під промислове виробництво, усе частіше виносили рішення на користь наймачів (див. Рішення Апеляційного суду м. Києва вiд 12.02.2013 р. № 22-ц/796/2217/2013 та Рішення Центрального районного суду м. Сімферополя вiд 27.10.2011 р. № 2-3268/11).

Підсумуємо

Організовуючи офіс у житловому приміщенні, потрібно керуватися такими нормами. Згідно зі ст. 319 ЦКУ, власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Частина 1 ст. 383 ЦКУ регламентує право власника житлового будинку, квартири використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб. Проте згідно із ЖКУ (ст. 6) він не має права використовувати житло для промислового виробництва. Таким чином, зазначеною нормою закону передбачено пряму заборону використання житлових будинків, квартир лише для промислового виробництва.

Так, згідно зі ст. 320 ЦКУ, власник має право використовувати своє майно для провадження підприємницької діяльності, крім випадків, установлених законом. Однак при цьому слід узяти до уваги, що власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам і гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. І якщо всі ці вимоги дотримані, то жодних перешкод для розміщення офісу в житловому приміщенні  немає. Принаймні, так вважає Апеляційний суд м. Києва в рішенні по справі від 12.02.2013 р. № 22-2217/13 р.

Редакція газети

«Інтерактивна бухгалтерія»