Оподаткування доходу від продажу права вимоги на недобудоване житлове приміщення
Яким чином оподатковується дохід, отриманий фізособою від продажу права вимоги на нерухоме майно у вигляді житлового приміщення в будинку, будівництво якого не завершено та будинок не здано в експлуатацію?
Відповідь: Згідно зі ст. 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.1991 р. № 1560-ХІІ (далі — Закон № 1560) інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об’єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (дохід) або досягається соціальний ефект. Такими цінностями, зокрема, можуть бути: кошти, цільові банківські вклади, паї, акції та інші цінні папери; рухоме та нерухоме майно (будинки, споруди, устаткування та інші товарно-матеріальні цінності); майнові права інтелектуальної власності; права користування та інші цінності.
Проте термін «інвестиційний актив» відповідно до пп. 170.2.7 Податкового кодексу України (далі — ПКУ) означає пакет цінних паперів, деривативів чи корпоративні права, виражені в інших, ніж цінні папери, формах, випущені одним емітентом.
Тобто, «інвестиційний актив» в розумінні ПКУ є цілком обумовленою частиною інвестицій, що зазначені в Законі № 1560.
У зв’язку з наведеним, термін «інвестиційний актив» не охоплює інших різновидів інвестицій, а тому не може бути поширений на кошти інвестора – фізичної особи, що залучені для будівництва житлового приміщення з метою отримання у власність попередньо обумовленого в договорі приміщення.
Отже, для цілей оподаткування доходів фізичної особи, отриманих від операції уступки права вимоги, не можна застосовувати норми пп. 170.2.7 ПКУ.
Оскільки предметом договору про придбання прав у інвестиційному договорі не є перехід права власності на нерухоме майно, то доходи, одержані фізичною особою, яка відчужує таке право внаслідок укладання договору, не підпадають під положення ст. 172 ПКУ.
Відповідно до п. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ) право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту його державної реєстрації.
Враховуючи положення ЦКУ, немає законодавчих підстав на оформлення права власності на нерухомість у вигляді житлового приміщення, якщо не завершено будівництво будинку, в якому воно знаходиться, та його не здано в експлуатацію.
Таким чином, договір уступки права вимоги на недобудоване житлове приміщення не є договором купівлі – продажу нерухомості, а за своєю сутністю, є договором купівлі – продажу рухомого майна у вигляді матеріалів, обладнання тощо, що були використані у процесі цього будівництва та підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ПКУ (5%).
ДПІ у Дарницькому районі м. Києва ДПС