(коментар до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 р. № 340-IX, далі — Закон № 340)

Набрав чинності 16.01.2020, за винятком окремих положень, які запрацюють 15.07.2020

Закон, про який ми зараз поговоримо, покликаний упровадити до законодавства чергові перепони для рейдерів, які полюбляють «забирати» чуже майно. Законотворець періодично робить спроби посилити захист майна та інвестицій, але це не завжди виходить вдало, і рейдери продовжують існувати та шукати нові інструменти для своєї роботи.

Утім, можливостей у них стає все менше, і новий Закон № 340 також принесе їм багато незручностей. Але чи дійсно вдалося депутатам це зробити, побачимо згодом.

Якщо узагальнити, то всі ключові нововведення із Закону № 340 витають навколо трьох ідей, зокрема:

1) ускладнити процедуру перереєстрації прав на земельні ділянки шляхом установлення нової спеціальної заборони;

2) оновити процедуру реєстрації речових прав;

3) щодо продажу часток у товариствах і зміни власників — тут теж з’явився інструмент для недопущення легкого переоформлення прав на частки у статутах підприємств.

Саме в розрізі цих блоків ми й обговоримо ключові нововведення.

Земельні процедури

Коли земельна ділянка може припинити своє існування як об’єкт цивільних прав

Відтепер у ст. 791 Земельного кодексу України (далі — ЗКУ) зазначено, що це відбувається у випадку:

— поділу чи об’єднання земельних ділянок;

— скасування держреєстрації ділянки на підставі судового рішення внаслідок визнання незаконною такої державної реєстрації;

— якщо речове право на ділянку, зареєстровану в Держземкадастрі, не було зареєстровано протягом року з вини заявника.

Власне ідея «припинення існування як об’єкта прав» викликає чимало теоретичних претензій, адже більш юридично грамотно було б говорити про припинення права власності.

Новий інструмент захисту — «вимога про нотаріальне посвідчення» правочинів щодо майна

Для сервітутів. У ст. 100 ЗКУ незабаром (15.07.2020) з’явиться норма, за якою власник земельної ділянки зможе встановити вимогу нотаріального посвідчення договору про встановлення земельного сервітуту й скасувати таку вимогу. Установлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню.

Ключове: така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Для емфітевзису/суперфіцію. Аналогічна до сервітутної норма вже прописана для випадків надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій) — ч. 6 ст. 1021 ЗКУ.

Але законодавець на цьому не зупинився. Аналогічну норму з 15.07.2020 міститиме ст. 209 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ). У ній зазначатиметься, що власник нерухомого майна має право встановити (скасувати) вимогу нотаріального посвідчення договору (унесення змін до договору), предметом якого є таке майно чи його частина, крім випадків, якщо згідно із законом такий договір підлягає нотаріальному посвідченню. І знову ж таки — установлення (скасування) вимоги підлягає нотаріальному посвідченню, а така вимога — держреєстрації.

Те саме стосується оренди землі: власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Відповідні зміни 15.07.2020 буде внесено до Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-XIV (далі — Закон про оренду землі).

Обмежено можливості швидкої зміни суми орендної плати за держкомунземлю відразу після торгів