Передання землі в постійне користування співвласникам будинку — правові підстави

До 1 липня 2015 року мешканці багатоквартирних будинків могли офіційно закріпити за собою прибудинкову територію у власність чи взяти її в оренду. При цьому за попередньою редакцією ст. 42 Земельного кодексу України (далі — ЗКУ) ділянка для багатоквартирного будинку передавалась у власність або оренду винятково ОСББ. А якщо брати до уваги факт, що на той час за деякими даними  ОСББ було створено лише у 20% від загальної кількості багатоквартирних будинків (переважно в новобудовах), то право власності на прибудинкові території отримувала лише незначна частина співвласників

Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII  (далі — Закон № 417) було внесено зміни до ст. 42 ЗКУ. Частиною 1 коментованої статті визначено, що земельні ділянки багатоквартирних жилих будинків надаються в постійне користування підприємствам, установам й організаціям, що здійснюють управління такими будинками. До земельних ділянок багатоквартирного житлового будинку належать:

• землі, на яких розташований жилий будинок;
• землі, на яких розташовані належні до такого будинку будівлі, споруди;
• прибудинкова територія.

Прибудинкова територія — це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (ст. 1 Закону № 417).

Дещо вужче визначення містять Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Держкомжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 р. № 76:

«прибудинкова територія — територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку».

Принагідно нагадаємо, що закон має вищу силу, ніж підзаконний акт (тут — правила), тож правильніше користуватися першою з наведених дефініцій. Тому до прибудинкової території логічно включати тротуари та проїзди, ігрові майданчики, озеленені території, майданчики для тимчасового зберігання автомобілів тощо.

Стаття 42 ЗКУ нині містить два різних підходи: з одного боку (ч. 1) — у постійне користування земельні ділянки багатоквартирних будинків надаються підприємствам, установам, організаціям, які здійснюють управління ними (здебільшого це й досі комунальні житлово-експлуатаційні організації); з іншого (ч. 2) — передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку. Позірну неузгодженість (колізію) цих норм розв’язати неважко — ч. 1 ст. 42 стосується всіх випадків передання земельних ділянок під багатоквартирними будинками, а ч. 2 — тільки випадків, коли будинок перебуває в спільній сумісній власності власників квартир і нежитлових приміщень у ньому. Отже, ч. 1 є загальною, а ч. 2 — спеціальною та відповідно до загальноприйнятого правила розв’язання правових колізій має перевагу.

Утім процитуймо ч. 2 ст. 42 ЗКУ повністю:

«Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України».

Затвердити такий порядок Уряд мав до 1 лютого 2016 року (п. 6 Прикінцевих положень Закону № 417). Мав, але не зробив це. Та навіть не надав жодних пояснень і/або рекомендацій щодо правового режиму природи передання в користування земельних ділянок.

Але це не означає, що отримати земельну ділянку в постійне користування неможливо. Просто доведеться користуватися загальною процедурою (порядок передання земельних ділянок у постійне користування визначено ст. 123 ЗКУ), усвідомлюючи певний ризик того, що правила гри можуть змінитися (у разі затвердження КМУ згаданого Порядку).

Схематично вся процедура виглядає так:

1. Подання до місцевої (сільської, селищної, міської) ради клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких указано бажане місце розташування та розмір земельної ділянки.

Вимоги до графічних матеріалів у законодавстві відсутні, але на практиці доцільно використовувати (за можливості) кадастровий (черговий, зведений) план, викопіювання з детального плану території, генерального плану населеного пункту або ж роздруківку з державного земельного чи містобудівного кадастру. З таких матеріалів має бути чітко видно прив’язку до місцевості (адреси сусідніх будинків або кадастрові номери сусідніх ділянок). Бажану ділянку можна просто виділити кольором.

2. Місцева рада в місячний строк розглядає клопотання й надає дозвіл  на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову в його наданні.

Підставою відмови в наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою та техніко-економічних обґрунтувань використання й охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

У разі порушення радою місячного строку заявник може скористатися принципом мовчазної згоди: замовити розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу, про що письмово повідомити відповідну раду, додавши до повідомлення на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

3. Розроблення проекту землеустрою. Замовити проект можна в будь-якій землевпорядній організації.

4. Погодження проекту землеустрою з територіальним органом Держгеокадастру й місцевим органом містобудування та архітектури. У деяких випадках можуть знадобитися додаткові погодження (див. ст. 186¹ ЗКУ).

5. Державна реєстрація земельної ділянки в державному земельному кадастрі (її проведення забезпечує розробник проекту землеустрою). Наслідком такої реєстрації стане присвоєння земельній ділянці кадастрового номера, її поява на публічній кадастровій карті й отримання витягу з Державного земельного кадастру, необхідного для подальшого оформлення прав на землю.

6. Проведення державної експертизи проекту землеустрою. У більшості випадків така експертиза не проводиться, оскільки не є обов’язковою (див. ст. 9 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації»). Але саме ваш проект може потрапити на вибіркову експертизу. Крім того, можливе проведення добровільної (на ваше замовлення) експертизи. Це може бути доцільним за наявності певних сумнівів у відповідності документації вимогам законодавства (почасти такі сумніви виникають не в замовника, а в місцевої ради; наявність позитивного висновку експертизи дозволяє вплинути на позицію депутатів).

7. Затвердження проекту землеустрою місцевою радою. Закон відводить на це два тижні з дня отримання проекту землеустрою, але на практиці (з урахуванням періодичності скликання сесії ради) цей строк значно більший. Рішенням про надання земельної ділянки в користування за проектом землеустрою щодо її відведення здійснюються не лише затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, але й надання її в постійне користування. Підставою відмови в затвердженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може бути лише його невідповідність вимогам законів та прийнятих згідно з ними нормативно-правових актів.

8. Реєстрація права постійного користування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. За результатами буде отриманий витяг із Державного реєстру, який і підтверджуватиме наявність права постійного користування.

Наведена процедура може бути й простішою. Так, якщо земельна ділянка вже зареєстрована в Державному земельному кадастрі, а право на неї (зазвичай — право комунальної власності) — у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно , отримати її в постійне користування можна без складення документації із землеустрою.

І навпаки, процедура може бути складнішою. Зокрема в тих випадках, коли на місцевому рівні діють нормативно-правові акти, які встановлюють додаткові вимоги  для оформлення прав на землю. Так, наприклад, у столиці діє Порядок набуття прав на землю із земель комунальної власності в місті Києві, затверджений рішенням Київради від 20.04.2017 р. № 241/2463 (далі — Порядок № 241). Цим Порядком зокрема:

1. Установлено форму клопотання про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та визначено перелік додатків до нього:

1.1. Графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки в масштабі не менш ніж 1:2000.

1.2. Нотаріально посвідчена письмова згода землекористувача на вилучення земельної ділянки/частини земельної ділянки, на припинення права 1. користування земельною ділянкою/частиною земельної ділянки, на розірвання договору оренди земельної ділянки, надана в установленому законом порядку.

1.3. Посвідчені в установленому порядку копії правовстановлюючих документів на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці.

1.4. Копії матеріалів технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, якщо вони розташовані на земельній ділянці, засвідчені печаткою та підписом керівника зацікавленої особи (крім державних і комунальних підприємств).

1.5. Копії документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою (за наявності).

1.6. Засвідчені печаткою та підписом керівника зацікавленої особи копії установчих документів (для юридичних осіб), витяг із Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців (для юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців), копія реєстраційного номера облікової картки платника податку (крім громадян України, які через свої релігійні або інші переконання відмовилися від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку (ідентифікаційного номера), офіційно повідомили про це відповідні органи державної влади та мають відмітку в паспорті громадянина України) (для фізичних осіб — підприємців), а для громадянина — копія документа, що посвідчує особу, та копія реєстраційного номера облікової картки платника податку (крім громадян України, які через свої релігійні або інші переконання відмовилися від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку (ідентифікаційного номера), офіційно повідомили про це відповідні органи державної влади та мають відмітку в паспорті громадянина України).

1.7. Довіреність або засвідчена в установленому порядку її копія, на підставі якої інтереси заявника представляє вповноважена ним особа (у разі якщо клопотання подається представником).

2. Визначено процедуру «проходження» документації (приймальня Київради із земельних питань, Департаменти містобудування та архітектури і земельних ресурсів КМДА, секретаріат та постійна комісія Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування) і функції кожного з органів.

3. Визначено строки проведення тих чи інших дій.

4. Установлено обмеження на відхилення реальної площі земельної ділянки від орієнтовної (зазначеної в дозволі на розробку проекту землеустрою) — не більш ніж 50 м².

5. Установлено вимоги до заяви на отримання адміністративної послуги — додаються (подається у ЦНАП із метою прийняття Київською міською радою рішення щодо надання земельної ділянки в користування), у тому числі перелік додатків до неї та підстави для її повернення без розгляду.

6. Визначено вимоги до кадастрової справи.

Вимоги місцевих (у цьому випадку — Київського) порядків мають і позитивні, і негативні ознаки. До перших належить конкретизація процедури оформлення прав на землю щодо етапів, строків, відповідальних осіб. До других — додаткові вимоги, відсутні в ЗКУ й інших законодавчих актах. Останнє дозволяє поставити під сумнів правомірність самого прийняття подібного порядку місцевою радою. Проте на практиці скористатися порядком значно простіше, швидше й дешевше, ніж його оскаржувати. Так чи інакше, з’ясувати, чи приймалося місцевою радою відповідне рішення щодо процедури оформлення прав на землю, а якщо так, то його необхідно врахувати.

Нарешті про найскладніше питання, що не висвітлює ні ЗКУ, ні Порядок № 241, ні відсутній урядовий порядок: хто ж може бути заявником в описаній процедурі? Безумовно, заява може бути подана співвласниками житлового будинку. Але вирішити питання про підписання всіма співвласниками відповідного клопотання, не кажучи вже про збір коштів на оплату послуг (найдорожча з них — вартість землевпорядних робіт), у більшості випадків — нереально. Завжди знайдеться чи то противник самої ідеї отримання земельної ділянки, чи просто відсутній співвласник.

А чи може бути заявником ОСББ? Як на нас, так. Адже ОСББ — це «юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна» (ст. 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»). Проте переконання може бути недостатньо. Тому бажано, щонайменше, з’ясувати позицію місцевої ради щодо цього, а вже потім давати старт процедурі отримання земельної ділянки в постійне користування.

На інформаційному порталі для співвласників багатоквартирних будинків Ви знайдете більше інформації щодо:

• вибору форми управління багатоквартирним будинком;
• оформлення договірних відносин із постачальниками послуг;
• отримання державної підтримки на здійснення енергоефективних заходів;
• створення й організації діяльності ОСББ.