Независимо от исторических, политических и других обстоятельств общества, договоры найма не теряют своей актуальности. И это неудивительно, ведь зачастую как у субъектов хозяйствования, так и у рядовых граждан возникает потребность во временном использовании полезных свойств определенной вещи.
При этом приобретение такой вещи в собственность не всегда соответствует их интересам — как с учетом высокой стоимости вещи, так и по другим причинам.
В свою очередь, договоры найма могут заметно отличаться друг от друга в силу определенных причин — отличающиеся друг от друга объекты найма, статусы сторон, специфическая сфера отношений и т.д.
Сегодня мы рассмотрим особенности договоров найма, являющиеся общими для большинства договоров данного вида, а также отдельные особенности договора найма жилья

Общая характеристика договора найма

Общепринятое определение договора найма (аренды) предоставлено в ч. 1 ст. 759 ГКУ, согласно которой договором найма является договор, по которому арендодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

Обратите внимание: на основании ГКУ можно сделать вывод, что понятия «наем» и «аренда» законодатель считает тождественными.

Приведенное определение договора найма, предоставляемое ГКУ, содержит в себе его существенные характеристики.

Так, договор найма по своей природе представляет собой договоренность сторон о передаче одной стороной (наймодателем или арендодателем) права пользования имуществом другой стороне (нанимателю или арендатору), за определенную сторонами плату на определенный срок. В зависимости от содержания такой договоренности нанимателю может передаваться также право владения имуществом — объектом найма.

Например, при передаче в аренду определенного помещения, если условия договора не предусматривают возможности использования объекта найма наймодателем, то к нанимателю переходит не только право пользования, но и право владения арендованным имуществом. В свою очередь, при заключении договоров найма, по которым та или иная вещь (оборудование и т.п.) предоставляется в краткосрочное пользование, предположим, по местонахождению наймодателя, к нанимателю переходит только право пользования, а не владения такой вещью.

Отметим, что указанный аспект имеет не только теоретическое, но и сугубо практическое значение, поскольку в первом случае наниматель является титульным владельцем полученной в аренду вещи, а значит — в случае нарушения его прав на арендованное имущество третьими лицами наниматель имеет право на их защиту в соответствии с положениями гл. 29 ГКУ (ст. 396 ГКУ).

Во втором случае «на защиту» нанимателя станут лишь положения соответствующего договора найма (в случае его письменного оформления) и нормы соответствующей главы ГКУ, посвященной данному виду договора (главы 58 и 59), а также общие положения гражданского законодательства.

По своим основным правовым характеристикам договор найма можно считать оплатным и двусторонним.

Отметим: если за пользование имуществом не предусматривается какая-либо оплата, договор найма фактически превратится в договор ссуды, и в таком случае на отношения между сторонами будут распространяться как нормы гл. 58 ГКУ, посвященные договорам найма, так и нормы гл. 60 ГКУ, касающиеся договоров ссуды. Двусторонний характер договора означает, что правами и обязанностями наделены обе его стороны.

При этом договоры найма разделяются на следующие виды:

  • договор проката ;
  • договор найма земельного участка (здания или другого капитального сооружения, транспортного средства);
  • договор найма жилья;
  • договор лизинга,
  • договор аренды государственного (коммунального) имущества.

 Договор проката — это договор, согласно которому наймодатель, осуществляющий предпринимательскую деятельность по передаче вещей в наем, передает или обязуется передать движимую вещь нанимателю в пользование за плату на определенный срок (ст. 787 ГКУ).

Для вышеперечисленных разновидностей договора найма законодательством установлены определенные особенности, которые заслуживают отдельного внимания при заключении и исполнении таких договоров. Сегодня рассмотрим прежде всего общие особенности договоров найма.

Является ли наем (аренда) услугой?