Предприятие среди прочего имеет право арендовать недвижимость (помещение) у физлица. Однако при этом существует ряд нюансов, в частности, нотариальное удостоверение договора, особенности представления отчетности и перечисления налогов и т.д.
Так на что же стоит обратить внимание при заключении договора оперативной аренды?

Документальное оформление

Договор аренды

Намереваясь взять в платное пользование помещение у физлица, необходимо оформить договор аренды (ст. 759 Гражданского кодекса Украины, далееГКУ). Его заключают в письменной форме (ст. 793 ГКУ).

Об оформлении договора аренды читайте в публикации «Договор найма (аренды): особенности заключения и исполнения».

В данном договоре стоит указать периодичность начисления арендных платежей: ежемесячно, ежеквартально, за полугодие и т.д. А также обусловить документальное подтверждение начисления арендной платы и прописать, вправе ли арендатор проводить ремонты/улучшения арендованного объекта. Это важно для налогообложения, о чем речь пойдет далее.

Какой должна быть арендная плата?

Размер арендной платы стороны устанавливают по договоренности (ст. 632 ГКУ). То есть, арендуя помещение у физлица, стороны вправе установить любую цену (ведь она не подлежит госрегулированию). Это следует из норм ст. 44 Хозяйственного кодекса Украины (далее ХКУ), ст. 632 ГКУ, ст.ст. 10, 11 Закона Украины «О ценах и ценообразовании» от 21.06.2012 г. № 5007-VI.

При этом для налогообложения при определении базы будут отталкиваться от определенного предела, на что мы обратим внимание в разделе, посвященном НДФЛ.

Можно ли арендовать жилую недвижимость?

Да, однозначно можно. Однако согласно ст. 6 Жилищного кодекса Украины и п. 3 Правил пользования помещениями жилых домов, утвержденных постановлением КМУ от 08.10.1992 г. № 572, использовать жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера запрещено. Вместе с тем в соответствии с ч. 2 ст. 813 ГКУ, если нанимателем в договоре найма жилья является юридическое лицо, оно может использовать данное жилье только для проживания в нем физических лиц. То есть если предприятие снимает помещение для проживания своих работников или приема делегации, проблем не будет, а если, скажем, жилое помещение нанимается для офиса — вопросы у контролеров обязательно возникнут. О судебной практике в данном случае мы рассказывали в публикации «Аренда жилого помещения предприятием под офис: от теории к практике».

Обязательно ли нотариально удостоверять договор аренды недвижимости между юридическим и физическим лицом?

Договор аренды помещения подлежит нотариальному удостоверению, если срок договора составляет 3 и более лет (ч. 2 ст. 793 ГКУ). Учитывая ч. 1 ст. 209 ГКУ, «правочин, совершенный в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению только в случаях, установленных законом или договоренностью сторон».

Поэтому если договор аренды заключен на срок до 3 лет и в договоре не предусмотрели обязательное нотариальное удостоверение — данный договор аренды не обязательно нотариально удостоверять. А когда срок договора аренды составляет 3 и более лет, нотариальное удостоверение является обязательным.

Нужно ли регистрировать право пользования недвижимостью?