В статье попробуем ответить на данный вопрос, рассмотрев обращение читателей-сособственников многоквартирного дома, которые прислали следующее письмо:

 «Подскажите, пожалуйста, касательно создания ОСМД в новостройке, которая еще не введена в эксплуатацию, и, таким образом, у инвесторов еще нет права собственности. Все инвесторы за создание ОСМД. Застройщик почему-то против и навязывает свой ЖЭК, на баланс которого и планирует передать дом сразу же после ввода дома в эксплуатацию. Возможно ли создать ОСМД в новостройке без участия «транзитного» ЖЭКа?»

Правовые проблемы создания ОСМД в новостройках

Действительно, согласно ст. 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III (далееЗакон об ОСМД), ОСМД является юридическим лицом, созданным собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества.

В соответствии со ст.ст. 182, 331 Гражданского кодекса Украины, право собственности на недвижимое имущество (квартира является именно недвижимым имуществом) возникает с момента его государственной регистрации. Учитывая положения Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV и Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением КМУ от 25.12.2015 г. № 1127, государственная регистрация прав на вновь построенную квартиру проводится после принятия в эксплуатацию в установленном законодательством порядке всего дома.

До момента ввода в эксплуатацию дома объекта недвижимости с юридической точки зрения не существует, но застройщик считается собственником материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе строительства.

После принятия дома в эксплуатацию в зависимости от выбранной модели привлечения инвесторов к его строительству:

а) застройщик регистрирует на собственное имя право собственности на квартиры в доме, после чего заключает гражданско-правовые договоры с инвесторами. На основании данных договоров инвесторы перерегистрируют право собственности на квартиру на себя;

или

б) застройщик передает установленные законодательством копии документов инвестору, и последний самостоятельно осуществляет первичную регистрацию права собственности на квартиру сразу на собственное имя.

Таким образом, независимо от характера договорных отношений между инвесторами и застройщиком инвесторы до момента государственной регистрации права собственности на приобретенные ими квартиры не считаются собственниками, а следовательно, не имеют права создавать ОСМД.

Заметим: согласно ч. 1 ст. 6 Закона об ОСМД, учредительное собрание объединения во вновь построенных многоквартирных домах может быть проведено после государственной регистрации права собственности на более чем половину квартир и нежилых помещений в таком доме.

Таким образом, только после того, как инвесторы получат свидетельства о праве собственности на более чем 50% квартир и нежилых помещений, можно инициировать процесс создания ОСМД.

Следует обратить внимание, что процедура создания ОСМД достаточно длительная по времени. Как правило, с момента создания инициативной группы в государственной регистрации ОСМД как юридического лица проходит не менее 2–3 месяцев.

Например, уведомление о проведении учредительного собрания направляется инициативной группой не менее чем за 14 дней до даты проведения учредительного собрания, 15 дней закон предоставляет для проведения письменного опроса, если во время собрания не было собрано необходимого количества голосов «за» или «против», а еще нужно время на разъяснительную работу, подготовку документов и т.п.

Таким образом, действующее законодательство Украины на сегодняшний день не дает возможности создать ОСМД до ввода или в одночасье с ним вновь построенного многоквартирного дома в эксплуатацию.

Тем не менее, в промежуток времени с момента ввода дома в эксплуатацию до момента регистрации ОСМД дом должен обслуживаться, мусор вывозиться, придомовая территория убираться.

Может ли застройщик самостоятельно назначить ЖЭК?

Ответ на данный вопрос зависит от выбранной застройщиком модели привлечения инвесторов к строительству, о которых упоминалось ранее. Так, если застройщик самостоятельно регистрирует на себя право собственности на все квартиры во вновь построенном доме, он как единственный собственник имеет право самостоятельно выбрать любую организацию, которая будет обслуживать такой дом.

Если же в вновь построенном доме появляются другие сособственники (неважно — путем первичной регистрации права собственности на квартиру или в результате заключения договора), особенности осуществления права собственности в таком многоквартирном доме определяются отдельным Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII (далееЗакон № 417-VIII). К моменту создания ОСМД сособственники в вопросе управления домом должны пользоваться именно настоящим законом.

Участвовать в управлении многоквартирным домом лично или через представителя является правом каждого сособственника в соответствии со ст. 6 Закона № 417-VIII. Настоящий закон определяет следующие формы управления многоквартирным домом:

1) управление многоквартирным домом сособственниками;

2) управление многоквартирным домом по решению сособственников управляющим;

3) управление многоквартирным домом ОСМД.

То есть все решения касательно обслуживания дома должны приниматься сособственниками.

Напомним: если до 1 июля 2016 года сособственники многоквартирных домов не смогут определиться с формой управления их домом, управление таким домом будет осуществляться управляющим, который будет назначаться на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен такой дом.

Следовательно, законодательством Украины не предусмотрено прав застройщика самостоятельно без согласия других сособственников многоквартирного дома определять ЖЭК (управляющего) для такого дома.

Как происходит на практике?

Несмотря на то, что по законодательству именно сособственники по решению большинства должны выбирать форму управления своим домом, на практике, к сожалению, нередко все происходит прямо противоположным образом. Для новостроек наиболее распространенной является схема, согласно которой условие о заключении инвестором договора с конкретным ЖЭКом (управляющим) закрепляется в инвестиционной или иной сделке, которая заключается задолго до окончания строительства. После ввода дома в эксплуатацию застройщик выдвигает инвесторам следующее условие: сначала заключить соглашение с определенным им ЖЭКом, а уже потом застройщик передаст инвестору документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на квартиру. При таких условиях, с формально юридической точки зрения, ЖЭК будет обслуживать дом не по решению застройщика, а в соответствии с договорами с сособственниками, которые добровольно согласились его подписать.

Наиболее принципиальные инвесторы могут обжаловать в судебном порядке соответствующий пункт договора как таковой, который был навязан застройщиком. Еще лучшую судебную перспективу имеют инвесторы, которые будут оспаривать отказ застройщика оформлять документы о праве собственности на квартиру в связи с отказом такого инвестора заключить договор с ЖЭКом (управляющим), навязанным застройщиком. В данном случае позиция инвестора будет абсолютно обоснованной — до оформления права собственности на квартиру он не имеет правовых оснований для заключения каких-либо договоров относительно обслуживания дома.

На практике встречаются и более «экзотические» способы, которыми застройщики передавали дом «своим» ЖЭКам, например, по акту приемки-передачи на баланс, который заключался напрямую между застройщиком и ЖЭКом без согласования с инвесторами.

Отметим: все способы привлечения застройщиком «своего» ЖЭКа без согласия сособственников исходя из обновленного законодательства являются незаконными. В то же время причиной возникновения проблемы является законодательный пробел касательно особенностей содержания дома в период оформления правоустанавливающих документов инвесторами такого дома.

Рекомендации

Если застройщик планирует оформить на себя право собственности на 100% квартир во вновь построенном доме и сразу заключить договор с ЖЭКом — бороться против этого юридическими методами не представляется возможным. В данном случае, на наш взгляд, наиболее конструктивный и рациональный способ действий — заблаговременная подготовка будущих сособственников к созданию ОСМД. В частности, будущим сособственникам дома полезно познакомиться между собой, согласовать выбор ОСМД как формы управления домом, подготовить все проекты необходимых для регистрации ОСМД документов, обсудить прочие спорные вопросы. Это бы позволило инвесторам перейти к процедуре создания собственного ОСМД немедленно с момента регистрации права собственности на квартиры достаточного количества инвесторов.

Если же в доме появятся первые сособственники из числа инвесторов до момента заключения договора с ЖЭКом, Закон № 417-VIII предоставляет им законное право на участие в принятии решений касательно управления многоквартирным домом на собрании и создания ОСМД.

Елена ТРЕГУБОВА,

юрист, г. Киев

На информационном портале для сособственников многоквартирных домов Вы найдете больше информации о:

  • выборе формы управления многоквартирным домом;
  • оформлении договорных отношений с поставщиками услуг;
  • получении государственной поддержки на осуществление энергоэффективных мероприятий;
  • создании и организации деятельности ОСМД.