Право собственности на общее имущество: изучаем и реализуем

Мы продолжаем обсуждать проблемы пользования общим имуществом в многоквартирных домах. Напомним: в первой части статьи мы пришли к пониманию того, что собственники квартир не должны самоустраняться от вопроса использования и обслуживания общим имуществом

Признаки общей собственности

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона № 417-VIII, общее имущество многоквартирного дома является общей совместной собственностью сособственников. Это означает, что правовой режим данного имущества установлен положениями ГК Украины касательно осуществления общей совместной собственности, с учетом специальных норм  Закона № 417-VIII.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 368 ГК Украины, общая собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности является общей совместной собственностью. Сособственники имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если иное не установлено договоренностью между ними (ч. 1 ст. 369 ГК Украины).

Для общей совместной собственности на общее имущество в многоквартирном доме характерны следующие особенности:

  • собственники квартир (нежилых помещений) в доме не имеют конкретно определенной доли в праве собственности на общее имущество.

Если квартира либо нежилое помещение принадлежит более чем одному сособственнику, реализация прав и исполнение обязанностей сособственниками квартиры или нежилого помещения, включая участие в управлении многоквартирным домом, осуществляются в порядке, предусмотренном законодательством для реализации права общей собственности (ч. 3 ст. 4 Закона № 417-VIII);

  • данное имущество не может быть разделено между сособственниками, и такие сособственники не имеют права на выделение в натуре доли из общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, в отличие от общего порядка осуществления общей совместной собственности, когда выдел в натуре доли одного из сособственников возможен, в случае с многоквартирным домом существует исключение. Данное положение очень кстати, поскольку оно призвано исключить любые попытки присвоения общего имущества, которое априори должно оставаться в общей собственности жильцов, отдельными заинтересованными лицами;

  • кредитор сособственника не имеет права требовать выделения доли из общего имущества многоквартирного дома в натуре для обращения взыскания на нее.

Это вытекает из самой сути общего имущества, в частности — его назначения обслуживать потребности всех сособственников в течение всего времени существования дома. Логично, что для обеспечения данной возможности законодателю необходимо было закрепить невозможность выделения отдельных элементов общего имущества в натуре и дальнейшего отчуждения, а значит — выхода из состава общего имущества.

Как управлять?

Право собственности на общее имущество может быть реализовано сособственниками в установленном законодательством порядке. Напомним: на сегодняшний день сособственники имеют право выбирать из трех механизмов управления домом:

1) осуществление самостоятельного управления путем принятия всех решений на общем собрании;

2) создание ОСМД;

3) передача всех или части функций по управлению соответствующему субъекту хозяйствования — управляющему (подробнее об этом — здесь).

Учитывая это, возможны следующие механизмы управления общим имуществом:

  • если в доме создано ОСМД, последнее может определять порядок пользования общим имуществом в соответствии с уставом объединения (ч. 1 ст. 16 Закона № 2866-III);
  • при осуществлении управления домом управляющим (субъектом хозяйствования — юридическим или физическим лицом) порядок управления общим имуществом определяется на основании договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом (ст. 11 Закона № 417-VIII);
  • при осуществлении непосредственного управления домом сособственниками полномочия по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома, установлению, изменению и отмене ограничений относительно использования общего имущества имеют соответствующее собрания сособственников (ч. 2 ст. 10 Закона № 417-VIII).

Общие права есть.  А обязанности?

Как мы уже выяснили, все собственники квартир (нежилых помещений) в многоквартирном доме являются сособственниками общего блага — общего имущества. Но, кроме прав, все сособственники имеют еще и обязанности, связанные с такими правами. Какие именно?

Во-первых, независимо от выбранной формы управления общим имуществом, все сособственники имеют права и обязанности, установленные законом (см. далее таблицу 1).

Во-вторых, при создании ОСМД сособственники получают дополнительные права и обязанности (см. далее таблицу 2).

Таблица 1

Права и обязанности сособственников многоквартирного дома

Права

Обязанности

1) свободно пользоваться общим имуществом многоквартирного дома с учетом условий и ограничений, установленных законом или решением сособственников;

2) принимать участие в управлении многоквартирным домом лично или через представителя;

3) получать информацию о техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома, условиях его содержания и эксплуатации, расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома и поступлениях, полученных от его использования;

4) бесплатно получать информацию о субъектах права собственности на все квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме и площади таких квартир и помещений в порядке и пределах, определенных законом;

5) ознакамливаться с решениями (протоколами) собрания сособственников, листками опроса, делать с них копии;

6) на возмещение виновным лицом убытков, причиненных общему имуществу многоквартирного дома, в размере, соответствующем доле каждого сособственника;

7) свободный доступ к технической документации на многоквартирный дом;

8) прочие права, определенные законом

1) обеспечивать надлежащее содержание и надлежащее санитарное, противопожарное и техническое состояние общего имущества многоквартирного дома;

2) обеспечивать техническое обслуживание и при необходимости проведение текущего и капитального ремонтов общего имущества многоквартирного дома;

3) использовать общее имущество многоквартирного дома по назначению;

4) соблюдать требования правил содержания многоквартирного дома и придомовой территории, правил пожарной безопасности, санитарных норм;

5) исполнять решения собрания сособственников;

6) обеспечивать соблюдение требований жилищного и градостроительного законодательства относительно проведения реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения помещений или их частей;

7) возмещать убытки, причиненные имуществу других сособственников и общему имуществу многоквартирного дома;

8) соблюдать чистоту в местах общего пользования и тишину в соответствии с требованиями законодательства;

9) обеспечивать текущий осмотр и периодическое обследование принятого в эксплуатацию в установленном законодательством порядке многоквартирного дома в течение всего жизненного цикла дома и нести ответственность за ненадлежащую эксплуатацию согласно закону;

10) своевременно уплачивать за потребленные жилищно-коммунальные услуги

Отметим: Законом № 417-VIII заметно расширен перечень прав сособственников многоквартирного дома. В первую очередь — с принятием указанного Закона было отменено само понятие членства в ОСМД как таково, зато установлено, что в случае создания последнего управление домом осуществляется всеми сособственниками. К правам сособственников добавлена возможность получать информацию о техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома, условиях его содержания и эксплуатации, расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома и поступлениях, полученных от его использования.

Нововведением вышеупомянутого Закона является и то, что сособственники наделены правом бесплатно получать информацию о субъектах права собственности на все квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме и площади таких квартир и помещений в порядке и пределах, определенных законом. На практике узнать о собственниках других квартир в доме можно на официальном сайте https://kap.minjust.gov.ua, который администрируется Министерством юстиции Украины, предварительно зарегистрировавшись. Однако это возможно только в случае, если сведения о квартире были внесены в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество из соответствующих реестров, которые велись бюро технической инвентаризации. Реализация же приведенного права в противном случае будет вызывать значительные трудности из-за отсутствия четкого механизма. Сособственники также наделены правом на возмещение виновным лицом убытков, причиненных общему имуществу многоквартирного дома, в размере, соответствующем доле каждого сособственника.

Касательно обязанностей совладельцев — на сегодняшний день они также изложены законодательно более развернуто, нежели раньше. К тому же на каждого сособственника возложено новое обязательство — обеспечивать текущий осмотр и периодическое обследование принятого в эксплуатацию в установленном законодательством порядке многоквартирного дома в течение всего жизненного цикла здания и нести ответственность за ненадлежащую эксплуатацию согласно закону. Данным подходом законодатель показывает, что общее имущество не только порождает права на него, но и возлагает на его собственников бремя содержания имущества в виде ряда достаточно конкретных обязанностей.

Таблица 2

Права и обязанности сособственников в случае создания ОСМД

Права

Обязанности

1) участвовать в управлении объединением в порядке, определенном данным Законом и уставом объединения;

2) избирать и быть избранным в состав уставных органов объединения;

3) ознакамливаться с протоколами общих собраний, делать из них выписки;

4) получать в установленном порядке информацию о деятельности объединения;

5) требовать от уставных органов защиты своих прав и соблюдения сособственниками правил добрососедства;

6) получать в определенном уставом порядке информацию о деятельности ассоциации;

7) получать от объединения для ознакомления все финансовые отчеты

1) исполнять обязанности, предусмотренные уставом объединения;

2) выполнять решения уставных органов, принятые в пределах их полномочий;

3) использовать помещения по назначению, соблюдать правила пользования помещениями;

4) обеспечивать сохранность помещений, участвовать в проведении их реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения;

5) обеспечивать соблюдение требований жилищного и градостроительного законодательства относительно проведения реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения помещений или их частей;

6) не допускать нарушения законных прав и интересов других сособственников;

7) соблюдать требования правил содержания жилого дома и придомовой территории, правил пожарной безопасности, санитарных норм;

8) своевременно и в полном объеме уплачивать соответствующие взносы и платежи;

9) возмещать убытки, причиненные имуществу других сособственников;

10) исполнять предусмотренные уставными документами обязанности перед объединением;

11) предотвращать порчу общего имущества, информировать органы управления объединения о повреждении и выходе из строя технического оборудования;

12) соблюдать чистоту в местах общего пользования и тишину в соответствии с требованиями, установленными законодательством, прочие обязанности сособственников, определенных уставом объединения

Как видим, права и обязанности сособственников достаточно подробно изложены на законодательном уровне. Их перечень может быть расширен в уставе ОСМД, соответствующих документах, утвержденных решениями общего собрания сособственников. В случае отчуждения квартиры либо нежилого помещения новый собственник приобретает все обязанности предыдущего собственника в качестве сособственника (ч. 3 ст. 7 Закона № 417-VIII).

Тень ответственности

Вопрос ответственности сособственников многоквартирных домов также является актуальным и для большинства сособственников такого дома неизвестным.

В ст. 13 Конституции Украины указано: собственность обязывает. Собственность не должна использоваться во вред человеку и обществу. Данный тезис Основного Закона подчеркивает, что собственник не только имеет права касательно своей собственности, но и несет ответственность за нее — в нашем случае не только за свою квартиру, но и за общее имущество.

Общие основания ответственности сособственников устанавливаются в ст. 8 Закона № 417-VIII. Закон разделяет ответственность на две группы:

1) возникающая вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения своих обязанностей сособственниками

и

2) возникающая в результате действий уполномоченного лица (лиц) и/или управляющего, совершенных с превышением предоставленных им полномочий.

В первом случае (и это является новацией Закона № 417-VIII) ответственность за вред несут все сособственники совместно, причем ответственность каждого сособственника определяется пропорционально его доле сособственника.

Доля сособственника — доля, которую составляет площадь квартиры и/или нежилого помещения сособственника в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме (п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона № 417-VIII). Данная формулировка позволяет сделать следующие выводы:

1) термин «пропорционально доле» означает, что ответственность сособственника четко ограничена. То есть ситуация, при которой вместо одного недобросовестного сособственника будут нести ответственность другие сособственники, исключена — каждый отвечает самостоятельно;

2) привязка к «доле сособственника» означает, что тот сособственник, у кого площадь квартиры и/или нежилого помещения в многоквартирном доме больше, будет нести ответственность по общим обязательствам в большем размере.

В Законе № 417-VIII указывается: данный принцип применяется, в частности, в случаях заключения договора, который является обязательным для всех сособственников. Объем обязательств и ответственности каждого сособственника, не надлежащим образом исполняющего соответствующие обязанности по данному договору, определяется пропорционально его доле сособственника.

Касательно второй группы ответственности, которая может возникать в результате действий уполномоченного лица (лиц) и/или управляющего, совершенных с превышением предоставленных им полномочий, Закон № 417-VIII прямо закрепляет, что сособственники по таким обязательствам ответственности не несут.

Относительно многоквартирных домов, в которых созданы ОСМД, положение об ответственности устанавливается положениями Закона № 2866-III. Так, аналогично домам без ОСМД, ответственность каждого сособственника определяется пропорционально его доле сособственника.

Однако закон об ОСМД рассматривает вопрос ответственности несколько шире. Так, в соответствии со ст. 29 Закона № 2866-III, сособственники многоквартирного дома за нарушение законодательства об объединении несут гражданскую, уголовную, административную ответственность согласно закону.

Выше мы уже рассмотрели принципы гражданско-правовой ответственности сособственников за общее имущество. Теперь обратим внимание на вопросы индивидуальной ответственности (гражданской, уголовной и административной) сособственника за свои действия.

Согласно общему правилу, предусмотренному ст. 1166 Гражданского кодекса Украины, имущественный вред, причиненный неправомерными решениями, действиями либо бездеятельностью личным неимущественным правам физического или юридического лица, а также вред, причиненный имуществу физического или юридического лица, возмещается в полном объеме лицом, причинившим вред.

В качестве примера применения ст. 1166 ГК Украины можно привести распространенный случай, когда лицо, забыв выключить краны в своей квартире, затопило соседей. При таких обстоятельствах весь вред (стоимость проведения ремонта, стоимость поврежденных вещей) подлежит возмещению виновным лицом. Вина собственника будет и в том случае, когда затопление произошло в результате ненадлежащего технического состояния внутренне-квартирной сети водоснабжения.

Лицо, пострадавшее вследствие виновных действий нарушителя, имеет также право на возмещение морального вреда (ст. 1167 ГК Украины). Размер вреда подлежит обоснованию и доказыванию в суде.

При этом, согласно ч. 2 ст. 1166 ГК Украины, лицо, причинившее вред, освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине. Например, это тот самый случай, связанный с затоплением, но который произошел не по вине собственника квартиры.

Спецификой, присущей для ОСМД, является то, что гражданская ответственность может возникать непосредственно на основании устава объединения. Данное положение прямо предусмотрено в ст. 29 Закона № 2866-III. В ст. 7 настоящего Закона указано: в уставе должна быть определена ответственность за нарушение устава и решений уставных органов.

Собственники квартир в многоквартирных домах могут быть привлечены к ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Непосредственно правила пользования жилыми помещениями, за нарушение которых предусмотрена ответственность, утверждены постановлением КМУ от 08.10.1992 г. № 572. Правилами, среди прочего, запрещается:

  • использовать жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера;
  • хранить взрывоопасные либо экологически вредные вещества и предметы;
  • громко петь и кричать, пользоваться звуковоспроизводящей аппаратурой и прочими источниками бытового шума с двадцати двух до восьми часов;
  • проводить в рабочие дни с двадцати одного до восьми часов, а в праздничные и нерабочие дни — круглосуточно ремонтные работы, сопровождающиеся шумом;

!!! Собственник, наниматель (арендатор) помещения, в котором планируется проведение ремонтных работ, обязан уведомить жителей прилегающих квартир, жилых помещений о начале указанных работ. С согласия жителей всех прилегающих квартир, жилых помещений ремонтные и строительные работы могут проводиться также в праздничные и нерабочие дни. Уровень шума, который создается при проведении строительных работ, не должен превышать санитарных норм.

  • содержать на балконах и лоджиях животных, в частности — птицу и пчел.

Нарушение вышеуказанных правил влечет привлечение виновного лица к административной ответственности согласно ст. 150 Кодекса Украины об административных правонарушениях (далееКУоАП). Ею устанавливается ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий, нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению, порчу жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства.

Перечисленные правонарушения влекут за собой предупреждение либо наложение штрафа на граждан от 1 до 3 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 17 до 51 грн) и предупреждение либо наложение штрафа на должностных лиц — от 3 до 7 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 51 грн до 119 грн).

Наименее распространенными случаями являются применения уголовной ответственности. Вопросы уголовной ответственности регламентируются статьями Уголовного кодекса Украины и касаются персонально физических лиц. Поэтому на данном виде ответственности не будем останавливаться.

К ответственности могут привлекаться не только сособственники, но и само ОСМД или управляющий в случае нарушения ими положений устава ОСМД или в соответствии с договором о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом. Правовые последствия нарушений, как правило, регламентируются в Уставе и договоре, при отсутствии в данных документах специальных положений будут применяться общие нормы гражданского и жилищного законодательства.

Подытожим

На сегодняшний день отечественное законодательство, регулирующее отношения сособственников касательно пользования и распоряжения общим имуществом, достаточно качественно.

При этом следует признать, что без осознания сособственниками своих прав и обязанностей касательно содержания собственного имущества последнее не может быть эффективным. Поэтому не менее важным, нежели законодательное закрепление особенностей осуществления права собственности в многоквартирном доме, является занятие сособственниками активной позиции полноправного хозяина, а не наблюдателя, который ждет улучшения его имущества и иную помощь со стороны других лиц.

Елена ТРЕГУБОВА,

юрист, г. Киев

На информационном портале для сособственников многоквартирных домов Вы найдете больше информации о:

  • выборе формы управления многоквартирным домом;
  • оформлении договорных отношений с поставщиками услуг;
  • получении государственной поддержки на осуществление энергоэффективных мероприятий;
  • создании и организации деятельности ОСМД.