Право собственности на многоквартирный дом, или Почему жилой фонд нужно списывать с баланса

Согласно статистическим данным, почти 95% общей площади жилого фонда Украины находится в частной собственности физических и юридических лиц. В данный показатель входят как одноквартирные (односемейные) дома — так называемый «частный сектор», так и многоквартирные дома («многоэтажки»). Но, несмотря на это, большинство до сих пор считают, что многоквартирные дома (особенно советской застройки и в которых до сих пор не создано объединение совладельцев или жилищный кооператив) продолжают находиться в коммунальной собственности соответствующей территориальной общины. И в качестве подтверждения этой позиции подчеркивается тот факт, что дома находятся на балансе местных органов власти (соответствующих коммунальных предприятий). Однако в сегодняшних реалиях термин «балансодержатель жилого фонда» является анахронизмом, который к тому же совершенно игнорирует требования действующего законодательства. Уверены, пора ставить точку в истории пребывания многоквартирных домов на балансе предприятий и организаций, которым с правовой точки зрения это запрещено

Собственность: как было

Термин «балансодержатель» пришел к нам из советского прошлого. Тогда все было устроено вполне разумно и логично: государство строило многоквартирные дома, по ордерам в статусе ответственных квартиросъемщиков в них вселялись жильцы, квартиры продолжали пребывать в государственной собственности, а жильцы с точки зрения гражданско-правовых отношений являлись арендаторами — пользовались государственным имуществом за плату (помните, термин «квартплата» ведь тоже родом из СССР). Для того чтобы квартирный фонд был надлежащим образом учтен, жилые дома передавались на баланс государственных жилищных организаций, обслуживающих их (так называемые ЖЭКи), или учитывались госпредприятиями, чьи работники получали ордера («ведомственное жилье»).

Собственность: как стало

Практически с начала независимости государство на законодательном уровне предпринимало неоднократные меры, чтобы вывести многоквартирный жилой фонд из государственной/коммунальной собственности.

Так, Закон о собственности, принятый в далеком 1991 году, предусматривал возможность получения гражданами — членами ЖСК или проживающими в домах государственного либо общественного жилищного фонда — права собственности на занятые ими помещения.

Данное положение нашло свое развитие в Законе о приватизации жилья: благодаря ему, граждане, проживающие в домах государственного жилищного фонда местных советов и государственных предприятий/организаций, приватизировали свое жилье, в результате чего полученная в собственность квартира выделилась в отдельный, самостоятельный объект права.

Однако законодатель на этом не остановился. В собственность гражданам вместе с квартирами, местонахождение и метраж которых зафиксированы в свидетельстве на право собственности, автоматически передаются вспомогательные помещения дома, его техническое оборудование, элементы внешнего благоустройства.

И дальнейшее нормотворчество придерживалось данного принципа, что видно из предложенной далее подборки нормативно-правовых актов (см. таблицу).

Таблица

Положение нормативно-правового акта

Цитата

Примечания

Часть 2 ст. 10
Закона о приватизации жилья

Собственники квартир многоквартирных домов и жилых помещений являются сособственниками вспомогательных помещений в доме или общежитии, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуществе дома или общежития. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т.д.) передаются в собственность квартиросъемщиков

В Решениях Конституционного Суда Украины от 02.03.2004 г. № 4-рп/2004 и от 09.11.2011 г. № 14-рп/2011 отдельно подчеркивается, что:

  • подтверждение права собственности на вспомогательные помещения, конструктивные элементы домов и внешнего благоустройства не требуют дополнительных действий со стороны собственников квартир;
  • собственники квартир являются собственниками вспомогательных помещений, конструктивных элементов внешнего и внутреннего благоустройства, независимо от способов получения права собственности на квартиры (в процессе приватизации или в случае совершения гражданско-правовых сделок)

Часть 2 ст. 382
ГК Украины

Все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются сособственниками на праве общей совместной собственности общего имущества многоквартирного дома.

Общим имуществом многоквартирного дома являются:

  • помещения общего пользования (в т.ч. и вспомогательные);
  • несущие, ограждающие и несуще-ограждающие конструкции дома;
  • механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование внутри или за пределами дома, которое обслуживает больше одного жилого либо нежилого помещения;
  • строения и сооружения, предназначенные для удовлетворения нужд всех сособственников многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории;
  • права на земельный участок, на котором расположен дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав

Предложенная редакция ч. 2 ст. 382 ГК Украины вступила в силу 01.07.2015 г. (с даты вступления в силу Закона № 417, которым и были отредактированы, в частности, положения ГК Украины).

Впрочем, и до этого в ч. 2 ст. 382 ГК Украины было четко прописано следующее: собственникам квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое оборудования и другие элементы, предназначенные для обеспечения потребностей всех собственников квартир и нежилых помещений дома

Пункт 2 ст. 3, п. 1 ст. 4
Закона № 417

Собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются сособственниками общего имущества многоквартирного дома.

Общее имущество многоквартирного дома — общая совместная собственность сособственников

Определение общего имущества многоквартирного дома приведено в п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона № 417 и идентично определению, изложенному в новой редакции ч. 2 ст. 382 ГК Украины (см. выше)

Таким образом, собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (физические либо юридические лица, территориальные общины или государство) являются сособственниками всех прочих помещений и домового оборудования. Именно данный постулат и дает нам понять, кто же все-таки является собственником многоквартирного дома, — все владельцы квартир и нежилых помещений сообща исполняют эту роль.

Вооружившись данными познаниями, разберемся теперь с термином «балансодержатель много- квартирного дома» и выясним, почему он не вписывается в действующее правовое поле.

Балансодержатель дома: почему не следует отражать чужое имущество в активах

Сначала определимся с тем, как нынешнее законодательство толкует термин «балансодержатель дома, сооружения, жилого комплекса или комплекса домов и сооружений». В ст. 1 Закона № 1875 содержится следующее определение — это собственник или юридическое лицо, которое по договору с собственником удерживает на балансе соответствующее имущество, а также ведет бухгалтерскую, статистическую и прочую предусмотренную законом отчетность, осуществляет расчеты средств, необходимых для своевременного проведения капитального и текущего ремонтов и содержания, а также обеспечивает управление этим имуществом и несет ответственность за его эксплуатацию согласно закону.

Анализ данной нормы свидетельствует, что ключевой задачей балансодержателя является управление имуществом и обеспечение его надлежащей эксплуатации. Впрочем, при этом лицу, управляющему многоквартирным домом (группой многоквартирных домов), предлагается держать их на балансе, иными словами — отражать жилой фонд в собственных активах. Ибо с точки зрения экономической науки баланс — это сведения об активах, обязательствах и собственном капитале хозяйствующего субъекта.

Вот тут-то и начинаются законодательные нестыковки. Ведь к активам предприятие (организация) вправе отнести лишь те ресурсы, которые оно контролирует в результате прошлых событий и использование которых, как ожидается, приведет к получению экономических выгод в будущем. Так гласит П(С)БУ 1 «Общие требования к финансовой отчетности». Конечно, для полной картины нам нужно выяснить, как расшифровывается понятие контроль за ресурсами. В стандартах его определение зафиксировано в П(С)БУ 19 «Объединение предприятий», где его толкуют как решающее влияние на финансовую, хозяйственную и коммерческую политику предприятия с целью получения выгод от его действия. Следовательно, признать активами можно лишь те ресурсы, решение об использовании которых юрлицо, руководствуясь своим приоритетным правом, принимает самостоятельно.

К тому же нужно помнить: бухгалтерский учет и финансовая отчетность предприятия (организации) обязаны основываться на базовых принципах, изложенных в Законе № 996, среди которых — принцип осмотрительности. Он предполагает, что методы оценки, применяемые предприятием в учете, должны препятствовать занижению обязательств (расходов) и завышению активов (доходов) предприятия.

Ранее мы уже выяснили следующий момент: многоквартирный дом находится в общей совместной собственности собственников квартир и нежилых помещений. Следовательно, управление многоквартирным домом, ответственность и риски, возникающие при этом, ложатся на плечи сособственников — собственников квартир и нежилых помещений. Данное утверждение вытекает из положений Закона № 417, недавно принятого с целью упорядочения прав и обязанностей сособственников многоквартирных домов в процессе их содержания и управления.

Таким образом, контроль за ресурсом (в данном случае — многоквартирным домом) находится у его собственника — владельцев всех квартир и нежилых помещений. Посему ни государство, ни территориальная община, ни ЖЭКи, ни прочие организации и объединения (в т.ч. ОСМД) не могут быть «балансодержателем», если они не являются единоличными владельцами всего дома, закрепив за собой право собственности на все жилые и нежилые помещения дома. Этот вывод вытекает не только из положений законодательства, но и подтверждается судебными решениями (см., к примеру, постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 06.03.2012 г. № 2/297).

Итак, термин «балансодержатель», несмотря на его присутствие в некоторых нормативно-правовых актах, не согласуется с общей концепцией реализации прав и обязанностей сособственников многоквартирного дома и требованиями бухгалтерского учета. Следовательно, каждому «жилищному балансодержателю» необходимо проверить состояние своих активов и убрать из них чужое имущество — многоквартирные дома, принадлежащие жителям — собственникам квартир и нежилых помещений.

Как именно это сделать и кто из предприятий (организаций) должен провести анализ своих активов на предмет наличия в них «чужого жилья», читайте в следующей публикации.

Наталия КУЗНЕЦОВА,

бухгалтер-эксперт, г. Киев

Список использованных нормативно-правовых актов:

На информационном портале для соcобственников многоквартирных домов Вы найдете больше информации о:

  • выборе формы управления многоквартирным домом;
  • оформлении договорных отношений с поставщиками услуг;
  • получении государственной поддержки на осуществление энергоэффективных мероприятий;
  • создании и организации деятельности ОСМД.