В октябре 2016 года предприятие заключило с физлицом на год договор аренды нежилого помещения. Месяц назад арендодатель умер. Как быть предприятию? Остается ли действующим заключенный договор? Если да, то кому уплачивать арендную плату (ранее арендодатель получал последнюю в кассе предприятия)? Можно ли каким-то образом продлить действие договора до истечения 6-ти месяцев со дня смерти арендодателя?

ОТВЕТ: Сразу заметим, что по общему правилу смерть арендодателя не является основанием для прекращения договора аренды, и если в тексте соглашения не обусловлено иное, предприятие имеет право продолжать пользоваться помещением. Данный вывод основывается на положениях ч. 1 ст. 770 Гражданского кодекса Украины (далее ГКУ), согласно которой в случае смены собственника вещи, переданной в наем, к новому собственнику вещи переходят права и обязанности арендодателя.

Теперь поговорим об арендных платежах. Прежде всего отметим: хотя в соответствии с ч. 5 ст. 1268 ГКУ наследство и принадлежит владельцу с момента его открытия , однако до истечения 6-ти месяцев со дня смерти наследодателя (ч. 1 ст. 1270 ГКУ) неизвестно наверняка, кто именно станет владельцем нежилого помещения, которое арендует предприятие. Так, даже при наличии завещания, в котором четко определен наследник того или иного имущества, не стоит забывать о праве малолетних, несовершеннолетних, совершеннолетних нетрудоспособных детей наследодателя, нетрудоспособных вдовы (вдовца) и нетрудоспособных родителей на обязательную долю в наследстве, которое существует независимо от содержания завещания.

 Временем открытия наследства является день смерти лица или день, с которого оно объявляется умершим (ч. 2 ст. 1220 ГКУ).

Таким образом, у арендатора имущества, владелец которого умер, есть 2 варианта.

Первый — только начислять арендную плату, фактически уплатив ее по истечении срока для принятия наследства (когда будет известен новый владелец имущества, находящегося в аренде).

Второй — внести арендную плату в депозит нотариуса, нотариальной конторы (ст. 537 ГКУ). Так, хотя смерть кредитора и не указана в ч. 1 ст. 537 ГКУ в качестве основания для выполнения обязательства таким способом, однако о возможности внесения в депозит нотариуса арендных платежей в случае смерти арендодателя речь идет в письме Минюста от 12.03.2012 г. № 113-0-2-12/13.1.

В случае если арендатор решит прибегнуть к первому варианту — придется кстати письмо ГФСУ от 07.09.2015 г. № 19077/6/99-99-17-02-01-15. В последнем контролеры разъяснили: в случае если налоговым агентом (арендатором) после смерти физического лица (арендодателя) по договору аренды продолжается начисление арендной платы, то налоговый агент не отражает сведения о начисленных суммах арендной платы в налоговом расчете формы № 1ДФ, поскольку отсутствует субъект, в пользу которого проводится данное начисление.

Вместе с тем в налоговом расчете формы № 1ДФ отражается арендная плата по договору аренды, начисленной налоговым агентом — арендатором в пользу наследников, в том налоговом периоде, в котором данная сумма фактически будет выплачена, с соответствующим налогообложением и указанием суммы НДФЛ, удержанного (перечисленного) в соответствующий бюджет. В то же время советуем ознакомиться с комментарием редакции к указанному письму: см. материал «Умер арендодатель: кому выплачивать арендную плату и как ее отразить в форме № 1ДФ» газеты № 183/2015.

Правда, учтите: может так случиться, что наследников будет двое и больше. В таком случае арендатору придется распределять начисленную арендную плату пропорционально долям в наследстве и, соответственно, подавать несколько форм № 1ДФ.

Если выбор падет на второй вариант, ответственным за непосредственную выплату (передачу) денежных сумм умершего арендодателя его наследникам будет нотариус. В то же время именно он будет подавать форму № 1ДФ, отражая в ней соответствующие суммы под признаками дохода «113», «114» или «115» — в зависимости от степени родства.

Стоит отметить, что внесение лицом денежных сумм в депозит нотариуса проводится любым путем внесения перевода наличных через банки или безналичным перечислением сумм со счета лица на отдельный текущий счет частного нотариуса. Для хранения денежных сумм, принятых в депозит государственными нотариальными конторами, в органах государственного казначейства открываются соответствующие счета для учета депозитных сумм (пп. 2.1 п. 2 гл. 21 р. II Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 22.02 .2012 г. № 296/5, далееПорядок № 296).

Как видите, данный вариант является очень удобным. Конечно, услуга нотариуса не бесплатная (п. 4 гл. 21 р. II Порядка № 296). Однако плата за принятие в депозит нотариуса денежных сумм невысокая: скажем, в случае обращения к государственному нотариусу придется уплатить всего лишь 0,03 необлагаемого минимума доходов граждан (пп. «c» п. 3 ст. 3 Декрета КМУ «О государственной пошлине» от 21.01.1993 г. № 7-93).

Итак, осталось выяснить последний вопрос: может ли предприятие продолжать пользоваться арендованным помещением в ситуации, если действующий договор аренды истек, а новый заключать фактически не с кем — новый владелец еще неизвестен (поскольку на момент истечения срока действия договора не прошло 6-ти месяцев со дня открытия наследства)? Ответ утвердительный — может.

Однако есть нюанс. В частности, согласно ст. 764 ГКУ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды, то при отсутствии возражений арендодателя договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором.

С одной стороны, данная норма является своеобразной «лазейкой», которая позволяет предприятию продолжать арендовать помещения.

А вот с другой — важно понимать, что возражения от арендодателя в нашем случае будут отсутствовать объективно, поскольку арендодатель, с которым заключался договор, умер, а нового владельца нет. Поэтому не исключено, что когда он (новый владелец) будет известен и пожелает распорядиться нежилым помещением другим образом, суд примет его сторону, и договор будет расторгнут.

Редакция

газеты «Интерактивная бухгалтерия»