В современном быстро развивающемся мире техника не всегда способна успеть за человеком. Наверное, поэтому все чаще предпринимателям приходится восседать не в комфортабельных офисных центрах, каких у нас немало, а в обычных жилых домах рядом с нами по соседству. Правильно ли это? Можно ли вообще арендовать жилое помещение под офис? И, собственно, какие это будет иметь для него последствия, в т.ч. и налоговые, и что по данному поводу думают суды? Обо всем этом мы и расскажем далее…

Описанная в преамбуле ситуация, довольно распространенная: субъект хозяйствования (предприятие или физическое лицо — СПД) арендует (или просто создает в своей квартире) жилое помещение для ведения хозяйственной деятельности, размещая в арендуемом помещении свой офис. Какие особенности данного вида аренды, мы и выясним.

Прежде всего следует обратиться к жилищному законодательству. В Жилищном кодексе Украины (далееЖКУ) изложены общие требования о целевом назначении жилых домов и жилых помещений: они предназначены для постоянного проживания граждан и для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий (ст. 6 ЖКУ); граждане должны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением (ст. 10 ЖКУ).

Согласно ст. 150 ЖКУ, граждане, имеющие в личной собственности дом (часть дома), квартиру, используют их для личного проживания и проживания членов своих семей с правом распоряжаться данной недвижимостью по своему усмотрению — дарить, продавать, завещать, обменивать, сдавать в аренду, заключать иные, не запрещенные законом, соглашения.

В п. 3 Правил пользования помещениями жилых домов предусмотрено, что использовать жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера запрещено. В п. 7 зафиксирована обязанность и собственника, и арендатора квартиры использовать помещения жилого дома по назначению.

Наконец, в соответствии с нормами Гражданского Кодекса Украины (далееГКУ), определено, что если нанимателем в договоре найма жилья является юридическое лицо, оно может использовать данное жилье только для проживания в нем физических лиц (ч. 2 ст. 813 ГКУ). Наниматель обязан использовать жилье лишь для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Из всего вышесказанного следует вывод, что использование жилого помещения под офис является неправомерным. Но это не так. Точнее — не совсем так.

В принципе, для большинства предпринимательских «мощностей» жилищное помещение использовать действительно нельзя. Есть множество законодательных и нормативных ограничений для тех же магазинов, заведений общепита и всевозможных массажных и парикмахерских салонов. Однако они зачастую как раз и размещаются не в квартирах, а в полностью переоборудованном под свои нужды и в соответствии с требованиями закона нежилом фонде, в который перевели свои квартиры бывшие жильцы. Такая возможность, к примеру, предусмотрена статьями 7 и 8 ЖКУ.

Запомните, что перевод жилья в нежилой фонд не допускается с целью размещения в нем объектов промышленного производства, общественных туалетов, похоронных бюро (кроме офисов похоронных бюро) и пунктов приема стеклотары, специализированных учреждений и предприятий, эксплуатация которых может привести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки, превышению допустимых уровней шума, вибрации, ионизирующему и неионизирующему излучению, пунктов бытового обслуживания населения, в которых применяются легковоспламеняющиеся и взрывоопасные вещества, других объектов, запрет на размещение которых в жилом комплексе, жилом доме предусмотрен законодательством.

Обращаться по вопросам перевода жилого помещения в нежилой фонд необходимо в центр предоставления административных услуг. Исходя из ч. 2 ст. 7 ЖКУ, перевод жилых помещений в нежилые осуществляется по решению органов, выполняющих функции исполнительных органов Верховной Рады Автономной Республики Крым, областных, Киевской и Севастопольской городских советов. Именно по их решению не пригодные для проживания жилые помещения переоборудуются для использования в других целях или сносятся. Такой перевод должен осуществлять собственник. Аналогичного мнения придерживается и Госкомпредпринимательства в письме от 08.06.2004 г. № 3841.

Вместе с тем Госкомстроительства архитектуры и жилищной политики утверждает:

«частное жилье может быть использовано для осуществления хозяйственной и иной не запрещенной действующим законодательством деятельности непромышленного характера после принятия соответствующего решения собственником многоэтажного жилого дома» (письмо от 02.08.2001 г. № 5/3-564).

Стоит также воздерживаться от перепланировки жилых помещений для размещения в них офисов, контор, торговых организаций и для других целей непромышленного характера, поскольку такие действия законодательством отдельно не разрешены (письмо Госкомстроительства архитектуры и жилищной политики от 05.01.2001 г. № 5/2-6).

Разрешение на размещение в жилых помещениях офисов, контор, торговых организаций и т.п. непромышленного характера предоставляется по решению исполнительных органов городских (районных) советов и по согласованию органов градостроительства и архитектуры, санитарных и противопожарных служб. При этом в соответствии с требованиями п. 2.50 Строительных норм ДБН В.2.2-15-2005 «Жилые дома»  такие помещения должны быть размещены в цокольном, на первом или втором этаже и обязательно иметь отдельный выход. Проектная документация на переоборудование и перепланировку квартир обязательно согласуется с местными органами государственного надзора.

 Утвержден приказом Госстроя Украины от 18.05.2005 г. № 80.

Более свежее письмо Госкомпредпринимательства от 31.07.2007 г. № 5620 предоставляет такой же ответ:

«граждане, которые используют жилое помещение в соответствии с его назначением (проживают в нем), соблюдают правила пользования жилыми помещениями (не используют жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера), не наносят ущерб окружающей среде, не нарушают прав и охраняемых законом интересов граждан, юридических лиц и государства, — могут использовать жилое помещение для осуществления предпринимательской и другой деятельности».

Получается, что обзавестись офисом в жилом доме очень даже реально. Ведь согласно ЖКУ, запрещается использовать жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера. Но если речь идет об офисе — 3 стола, 2 компьютера, принтер, факс и шкаф с документами, то говорить о промышленном характере данной деятельности не посмеет даже самый зловредный проверяющий.

При этом главное не нарушать жилищных прав других жильцов — соседей: не мусорить, не шуметь и соблюдать другие правила добропорядочного «коллективного социалистического сожительства». В противном случае съехать с удобного места придется уже наверняка.

Судебная практика

Так, например, Шевченковский районный суд в г. Киеве признал неправомерным использование квартиры под офис, а причиной для иска была несовместимость офисной деятельности с размеренной жизнью жителей жилого дома (см. Решение от 23.06.2005 г.). Суд также решил, что предоставление квартиры под офис противоречит положениям статьей 6, 10 и 150 ЖКУ Украинской ССР и статьям 319, 819, 813 ГКУ, о которых мы уже упоминали. Поэтому основной аргумент решения — если квартиру арендует юрлицо (или ФЛП), в ней должно жить физлицо(а), и использовать ее с целью осуществления хоздеятельности неправомерно. Похожего мнения придерживается и ВХСУ по делам от 20.05.2008 г. № 2/562-07 и от 14.07.2009 г. № 2/562-07, при этом отмечая:

«исходя из содержания норм ст.ст. 4–8 Жилищного кодекса Украины, использование жилых помещений в других целях, нежели проживание граждан, разрешается только в случае признания их непригодными для проживания с дальнейшим переводом в нежилые помещения на основании решения исполнительного комитета местного совета».

Но по истечении времени, суды решили не относиться так придирчиво по отношению к арендаторам квартир под офисы, к тому же ввиду отсутствия внутренней перепланировки и неиспользование помещения под промышленное производство все чаще принимали решение в пользу нанимателей (см. Решение Апелляционного суда г. Киева от 12.02.2013 г. № 22-ц/796/2217/2013 и Решение Центрального районного суда г. Симферополя от 27.10.2011 г. № 2-3268/11).

Подытожим

Организовывая офис в жилом помещении, необходимо руководствоваться такими нормами. Согласно ст. 319 ГКУ, собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону.

Часть 1 ст. 383 ГКУ регламентирует право собственника жилого дома, квартиры использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц. Однако согласно ЖКУ (ст. 6) он не имеет права использовать жилье для промышленного производства. Таким образом, указанной нормой закона предусмотрен прямой запрет использования жилых домов, квартир только для промышленного производства.

Так, согласно ст. 320 ГКУ, собственник вправе использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом. Однако при этом следует учитывать, что собственник не может использовать право собственности в ущерб правам, свободам и достоинству граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и природные качества земли. И если все эти требования соблюдены, то никаких препятствий для размещения офиса в жилом помещении  нет. По крайней мере, так считает Апелляционный суд г. Киева в решении по делу от 12.02.2013 г. № 22-2217/13 г.

Редакция газеты

«Интерактивная бухгалтерия»