Доход физлица от продажи права требования на недвижимое имущество: как облагать налогом

Каким образом облагается налогом доход, полученный физическим лицом от продажи права требования на недвижимое имущество в виде жилого помещения в доме, строительство которого не завершено и который не сдан в эксплуатацию?

Ответ: Согласно ст. 1 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.1991 г. № 1560-ХII (далееЗакон № 1560) инвестициями являются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемые в объекты предпринимательской и прочих видов деятельности, в результате которой создается прибыль (доход) или достигается социальный эффект. Такими ценностями, в частности, могут быть:

  • денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и прочие ценные бумаги (кроме векселей);
  • движимое и недвижимое имущество (здания, сооружения, оборудование и прочие ТМЦ);
  • имущественные права интеллектуальной собственности;
  • права пользования и другие ценности.

Однако термин «инвестиционный актив» в соответствии с пп. 170.2.7 Налогового кодекса Украины (далееНКУ) означает пакет ценных бумаг, деривативов или корпоративные права, выраженные в иных, нежели ценные бумаги, формах, выпущенные одним эмитентом.

То есть, «инвестиционный актив» в понимании НКУ является вполне обусловленной частью инвестиций, указанных в Законе № 1560.

В связи с вышеуказанным, термин «инвестиционный актив» не охватывает другие разновидности инвестиций, а потому не может быть распространен на денежные средства инвестора – физического лица, привлеченные для строительства жилого помещения в целях получения в собственность предварительно оговоренного в договоре помещения.

Следовательно, в целях налогообложения доходов физического лица, полученных от операции уступки права требования, нельзя применять нормы пп. 170.2.7 НКУ.

Поскольку предметом договора о приобретении прав в инвестиционном договоре не является переход права собственности на недвижимое имущество, то доходы, полученные физическим лицом, которое отчуждает такое право в результате заключения договора, не подпадают под положения ст. 172 НКУ.

Согласно ч. 2 ст. 331 Гражданского кодекса Украины (далееГКУ) право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента его государственной регистрации.

Учитывая положения ГКУ, нет законодательных оснований на оформление права собственности на недвижимость в виде жилого помещения, если не завершено строительство дома, в котором оно находится, и его не сдали в эксплуатацию.

Таким образом, договор уступки права требования на недостроенное жилое помещение является не договором купли – продажи недвижимости, а по своей сути, является договором купли – продажи движимого имущества в виде материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства, и подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 НКУ (5%).

ГНИ в Дарницком районе г. Киева ГНС