(комментарий к Закону Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» от 05.12.2019 г. № 340-IX, далее — Закон № 340)

Вступил в силу 16.01.2020, кроме отдельных положений, которые заработают 15.07.2020

Целью закона, о котором сейчас пойдет речь, является внедрение в законодательство очередных преград для рейдеров, которым нравится «забирать» чужое имущество. Законодатель периодически предпринимает попытки усилить защиту имущества и инвестиций, но это не всегда получается удачно, и рейдеры продолжают существовать и искать новые инструменты для своей работы.

Впрочем, возможностей у них становится все меньше, и новый Закон № 340 также принесет им много неудобств. Но действительно ли удалось депутатам это сделать, скоро увидим.

Если обобщить, то все ключевые нововведения из Закона № 340 витают вокруг трех идей, в частности:

1) усложнить процедуру перерегистрации прав на земельные участки путем установления нового специального запрета;

2) обновить процедуру регистрации вещных прав;

3) что касается продажи долей в обществах и изменения собственников — здесь тоже появился инструмент для недопущения легкого переоформления прав на доли в уставах предприятий.

Именно в разрезе данных блоков мы и обсудим ключевые нововведения.

Земельные процедуры

Когда земельный участок может прекратить свое существование как объект гражданских прав

Теперь в ст. 791 Земельного кодекса Украины (далее — ЗКУ) указано, что это происходит в случае:

— разделения или объединения земельных участков;

— упразднения госрегистрации участка на основании судебного решения вследствие признания незаконной такой государственной регистрации;

— если вещное право на участок, зарегистрированный в Госземкадастре, не было зарегистрировано в течение года по вине заявителя.

Сама идея «прекращения существования как объекта прав» вызывает немало теоретических претензий, ведь более юридически грамотно было бы говорить о прекращении права собственности.

Новый инструмент защиты — «требование о нотариальном удостоверении» правочинов относительно имущества

Для сервитутов. В ст. 100 ЗКУ в скором времени (15.07.2020) появится норма, согласно которой владелец земельного участка может установить требование нотариального удостоверения договора об установлении земельного сервитута и упразднить данное требование. Установление (упразднение) требования является односторонней сделкой, подлежащей нотариальному удостоверению.

Ключевое: такое требование является обременением вещных прав на земельный участок и подлежит государственной регистрации в порядке, определенном законом.

Для эмфитевзиса/суперфиция. Аналогичная к сервитутной норма уже прописана для случаев предоставления права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) или для застройки (суперфиций) — ч. 6 ст. 1021 ЗКУ.

Но законодатель на этом не остановился. Аналогичная норма с 15.07.2020 будет прописана в ст. 209 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ). В ней говорится, что собственник недвижимого имущества вправе установить (упразднить) требование нотариального удостоверения договора (внесение изменений в договор), предметом которого является данное имущество или его часть, кроме случаев, если согласно закону такой договор подлежит нотариальному удостоверению. И опять-таки — установление (упразднение) требования подлежит нотариальному удостоверению, а данное требование — госрегистрации.

То же касается аренды земли: владелец земельного участка может установить требование нотариального удостоверения договора аренды земли и упразднить такое требование. Соответствующие изменения 15.07.2020 будут внесены в Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 г. № 161-XIV (далее — Закон об аренде земли).

Ограничены возможности быстрого изменения суммы арендной платы за госкоммунземлю сразу после торгов