До 1 июля 2015 года жители многоквартирных домов могли официально закрепить за собой придомовую территорию в собственность или взять ее в аренду. При этом согласно предыдущей редакции ст. 42 Земельного кодекса Украины (далее — ЗКУ) участок для многоквартирного дома передавался в собственность или аренду исключительно ОСМД. А если учитывать факт, что в то время по некоторым данным ОСМД было создано только в 20% от общего количества многоквартирных домов (в основном в новостройках), то право собственности на придомовые территории получала лишь незначительная часть совладельцев

Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII  (далееЗакон № 417) были внесены изменения в ст. 42 ЗКУ. Частью 1 комментируемой статьи определено, что земельные участки многоквартирных жилых домов предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление такими домами. К земельным участкам многоквартирного жилого дома относятся:

 Вступил в силу 01.07.2015 г.

  • земли, на которых расположен жилой дом;
  • земли, на которых расположены относящиеся к такому дому здания, сооружения;
  • придомовая территория.

Придомовая территория — это территория вокруг многоквартирного дома, определенная на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации, в пределах земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения, необходимая для обслуживания многоквартирного дома и удовлетворения жилищных, социальных и бытовых нужд собственников (совладельцев и нанимателей (арендаторов) квартир, а также нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме (ст. 1 Закона № 417).

Более сжатое определение содержат Правила содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденные приказом Госкомжилкоммунхоза Украины от 17.05.2005 г. № 76:

«придомовая территория — территория вокруг многоквартирного дома, определенная актом на право собственности или пользования земельным участком и предназначенная для обслуживания многоквартирного дома».

В свою очередь, напомним, что закон имеет высшую силу, чем подзаконный акт (здесь — правила), следовательно, более правильно пользоваться первой из приведенных дефиниций. Поэтому в придомовую территорию логично включать тротуары и проезды, игровые площадки, озелененные территории, площадки для временного хранения автомобилей и др.

Статья 42 ЗКУ на сегодняшний день содержит два разных подхода: с одной стороны (ч. 1) — в постоянное пользование земельные участки многоквартирных домов предоставляются предприятиям, учреждениям, организациям, осуществляющим управление ими (в большинстве случаев это до сих пор коммунальные жилищно-эксплуатационные организации); с другой (ч. 2) — передаются бесплатно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома. Кажущуюся несогласованность (коллизию) данных норм решить нетрудно — ч. 1 ст. 42 касается всех случаев передачи земельных участков под многоквартирными домами, а ч. 2 — только случаев, когда дом находится в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в нем. Таким образом, ч. 1 является общей, а ч. 2 — специальной и в соответствии с общепринятым правилом решения правовых коллизий имеет преимущество.

Впрочем, процитируем ч. 2 ст. 42 ЗКУ полностью:

«Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, находящиеся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме, передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины».

Утвердить такой порядок Правительство должно было до 1 февраля 2016 года (п. 6 Заключительных положений Закона № 417). Должно было, но не сделало это. И даже не предоставило никаких объяснений и/или рекомендаций относительно правового режима природы передачи в пользование земельных участков.

Но это не значит, что получить земельный участок в постоянное пользование невозможно. Просто придется пользоваться общей процедурой (порядок передачи земельных участков в постоянное пользование определен ст. 123 ЗКУ), осознавая определенный риск того, что правила игры могут измениться (в случае утверждения КМУ упомянутого Порядка).

Схематически вся процедура выглядит так:

1. Представление в местный (сельский, поселковый, городской) совет ходатайства о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства относительно отвода земельного участка. В ходатайстве указываются ориентировочный размер земельного участка и его целевое назначение. К ходатайству прилагаются графические материалы, на которых указаны желаемое место расположения и размер земельного участка.

Требования к графическим материалам в законодательстве отсутствуют, но на практике целесообразно использовать (по возможности) кадастровый (очередной, сводный) план, выкопировки из детального плана территории, генерального плана населенного пункта или распечатку из государственного земельного либо градостроительного кадастра. Из таких материалов должно быть четко видно привязку к местности (адреса соседних домов или кадастровые номера соседних участков). Желаемый участок можно просто выделить цветом.

2. Местный совет в месячный срок рассматривает ходатайство и дает разрешение  на разработку проекта землеустройства относительно отвода земельного участка или предоставляет мотивированный отказ в его предоставлении.

 Решение должно приниматься на пленарном заседании (сессии) совета — п. 34 ч. 1 ст. 26 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине».

Основанием отказа в предоставлении данного разрешения может быть только несоответствие места расположения земельного участка требованиям законов, принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов, а также генеральных планов населенных пунктов, другой градостроительной документации, схем землеустройства и технико-экономических обоснований использования и охраны земель административно территориальных единиц, проектов землеустройства относительно благоустройства территории населенных пунктов, утвержденных в установленном законом порядке.

В случае нарушения советом месячного срока заявитель может воспользоваться принципом молчаливого согласия: заказать разработку документации по землеустройству без предоставления такого разрешения, о чем письменно уведомить соответствующий совет, приобщив к сообщению на выполнение работ по землеустройству относительно отвода земельного участка.

3. Разработка проекта землеустройства. Заказать проект можно в любой землеустроительной организации.

4. Согласование проекта землеустройства с территориальным органом Госгеокадастра и местным органом градостроительства и архитектуры. В некоторых случаях могут понадобиться дополнительные согласования (см. ст. 1861 ЗКУ).

5. Государственная регистрация земельного участка в государственном земельном кадастре (ее проведение обеспечивает разработчик проекта землеустройства). Следствием такой регистрации будет присвоении земельному участку кадастрового номера, его появление на публичной кадастровой карте и получение извлечения из Государственного земельного кадастра, необходимого для дальнейшего оформления прав на землю.

6. Проведение государственной экспертизы проекта землеустройства. В большинстве случаев такая экспертиза не проводится, поскольку не является обязательной (см. ст. 9 Закона Украины «О государственной экспертизе землеустроительной документации»). Но именно ваш проект может попасть на выборочную экспертизу. Кроме того, возможно проведение добровольной (по вашему заказу) экспертизы. Это может быть целесообразным при появлении определенных сомнений касательно соответствия документации требованиям законодательства (зачастую эти сомнения возникают не у заказчика, а у местного совета; наличие положительного заключения экспертизы позволяет повлиять на позицию депутатов).

7. Утверждение проекта землеустройства местным советом. Закон отводит на это две недели со дня получения проекта землеустройства, но на практике (с учетом периодичности созыва сессии совета) данный срок значительно больше. Решением о предоставлении земельного участка в пользование по проекту землеустройства касательно его отвода осуществляются не только утверждение проекта землеустройства относительно отвода земельного участка, но и предоставление его в постоянное пользование. Основанием для отказа в утверждении проекта землеустройства относительно отвода земельного участка может быть только его несоответствие требованиям законов и принятых согласно им нормативно-правовых актов.

8. Регистрация права постоянного пользования в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их обременений. По результатам будет получено извлечение из Государственного реестра, который и подтвердит наличие права постоянного пользования.

Приведенная процедура может быть и проще. Так, если земельный участок уже зарегистрирован в Государственном земельном кадастре, а право на него (как правило — право коммунальной собственности) — в Государственном реестре прав на недвижимое имущество , получить его в постоянное пользование можно без составления документации по землеустройству.

 Это возможно, если ранее земельный участок предоставлялся другому лицу (например, застройщику) или формировался путем инвентаризации земель населенного пункта.

И наоборот, процедура может быть сложнее. В частности, в тех случаях, когда на местном уровне действуют нормативно-правовые акты, устанавливающие дополнительные требования  для оформления прав на землю. Так, например, в столице действует Порядок приобретения прав на землю из земель коммунальной собственности в городе Киеве, утвержденный решением Киевсовета от 20.04.2017 г. № 241/2463 (далее Порядок № 241). Данным Порядком, в частности:

 Вопрос законности данных требований и соответствующих нормативно-правовых актов, противоречащих положениям ЗКУ, здесь не рассматривается.

1. Установлена форма ходатайства о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка и определен перечень приложений к нему:

1.1. Графические материалы, на которых указано желаемое место расположения и размер земельного участка в масштабе не менее 1:2000.

1.2. Нотариально заверенное письменное согласие землепользователя на изъятие земельного участка/части земельного участка, на прекращение права пользования земельным участком/частью земельного участка, на расторжение договора аренды земельного участка, предоставленное в установленном законом порядке.

1.3. Удостоверенные в установленном порядке копии правоустанавливающих документов на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке.

1.4. Копии материалов технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, если они расположены на земельном участке, заверенные печатью и подписью руководителя заинтересованного лица (кроме государственных и коммунальных предприятий).

1.5. Копии документов, удостоверяющих право пользования земельным участком (при наличии).

1.6. Заверенные печатью и подписью руководителя заинтересованного лица копии учредительных документов (для юридических лиц), извлечение из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц — предпринимателей (для юридических лиц, физических лиц — предпринимателей), копия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика (кроме граждан Украины, которые по своим религиозным или другим убеждениям отказались от принятия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика (идентификационного номера), официально уведомили об этом соответствующие органы государственной власти и имеют отметку в паспорте гражданина Украины) (для физических лиц — предпринимателей), а для гражданина — копия документа, удостоверяющего личность, и копия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика (кроме граждан Украины, которые по своим религиозным или другим убеждениям отказались от принятия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика (идентификационного номера), официально уведомили об этом соответствующие органы государственной власти и имеют отметку в паспорте гражданина Украины).

1.7. Доверенность или заверенная в установленном порядке ее копия, на основании которой интересы заявителя представляет уполномоченное им лицо (в случае если ходатайство подается представителем).

2. Определена процедура «прохождения» документации (приемная Киевсовета по земельным вопросам, Департаменты градостроительства и архитектуры и земельных ресурсов КГГА, секретариат и постоянная комиссия Киевского городского совета по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования) и функции каждого из органов.

3. Определены сроки проведения тех или иных действий.

4. Установлено ограничение на отклонение реальной площади земельного участка от ориентировочной (указанной в разрешении на разработку проекта землеустройства) — не более 50 м2.

5. Установлены требования к заявлению на получение государственной услуги — прилагаются (подается в ЦПАУ с целью принятия Киевским городским советом решения о предоставлении земельного участка в пользование), в том числе перечень приложений к нему и основания для его возврата без рассмотрения

6. Определены требования к кадастровому делу.

Требования местных (в данном случае — Киевского) порядков имеют и положительные и отрицательные признаки. К первым относится конкретизация процедуры оформления прав на землю касательно этапов, сроков, ответственных лиц. Ко вторым — дополнительные требования, отсутствующие в ЗКУ и других законодательных актах. Последнее позволяет поставить под сомнение правомерность самого принятия подобного порядка местным советом. Однако на практике воспользоваться порядком значительно проще, быстрее и дешевле, чем его обжаловать. Так или иначе, выяснить, принималось ли местным советом соответствующее решение относительно процедуры оформления прав на землю, а если да, то его необходимо учесть.

Наконец о самом сложном вопросе, который не освещает ни ЗКУ, ни Порядок № 241, ни отсутствующий правительственный порядок: кто же может быть заявителем в описанной процедуре? Безусловно, заявление может быть подано совладельцами жилого дома. Но решить вопрос о подписании всеми совладельцами соответствующего ходатайства, не говоря уже о сборе средств на оплату услуг (самая дорогая из них — стоимость землеустроительных работ), в большинстве случаев — нереально. Всегда найдется то ли противник самой идеи получения земельного участка, то ли просто нет совладельца.

А может ли быть заявителем ОСМД? По нашему мнению, да. Ведь ОСМД — это «юридическое лицо, созданное владельцами квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества» (ст. 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома»). Однако убеждения может быть недостаточно. Поэтому желательно, как минимум, выяснить позицию местного совета по этому поводу, а уж затем давать старт процедуре получения земельного участка в постоянное пользование.

Виктор КОБЫЛЯНСКИЙ, адвокат,
Ольга НИКОДИМОВА, юрист

На информационном портале для сособственников многоквартирных домов Вы найдете больше информации о:

  • выборе формы управления многоквартирным домом;
  • оформлении договорных отношений с поставщиками услуг;
  • получении государственной поддержки на осуществление энергоэффективных мероприятий;
  • создании и организации деятельности ОСМД.