Арендатор провел капитальный ремонт и модификацию арендованного имущества. С арендодателем было обусловлено, что стоимость проведенных работ зачисляется в счет арендной платы.
Как отразить в учете такие ремонты и улучшения? Какие НДС-последствия? Будут ли разницы по налогу на прибыль?
Приведем учет при условии, что и арендатор, и арендодатель — субъекты хозяйствования.

Юраспект

Напомним: текущий ремонт ложится на плечи арендатора, если иное не сказано в договоре (ч. 1 ст. 776 ГКУ). Капремонт — задача арендодателя, если иное не прописано в договоре или законе (ч. 2 ст. 776 ГКУ). При этом, если арендодателем не был проведен капитальный ремонт вещи, что мешает ее использованию в соответствии с предназначением и условиями договора, арендатор вправе отремонтировать вещь с зачетом стоимости ремонта в счет платы за пользование ею либо требовать возмещения стоимости ремонта или расторжения договора и возмещения убытков (ч. 3 ст. 776 ГКУ).

А вот улучшение может проводиться исключительно по согласию арендодателя (ч. 1 ст. 778 ГКУ). Если арендодатель предоставил согласие, арендатор имеет право на возмещение стоимости понесенных расходов или на зачет их стоимости в счет платы за пользование вещью (ч. 3 ст. 778 ГКУ). Если же арендатор провел улучшения (которые невозможно отделить без повреждения арендованного объекта) без согласия арендодателя, он не имеет права на возмещение их стоимости (ч. 5 ст. 778 ГКУ). Кроме того, в таком случае арендодатель будет вправе обязать арендатора вернуть объект аренды в предыдущее состояние.

Интересно, что при наличии разрешения на проведение улучшений от арендодателя арендатор вправе требовать возмещение стоимости таких работ, даже если в договоре об обязанности компенсировать ничего не сказано (постановление ВХСУ от 12.05.2016 г. по делу № 914/3306/15).

Если стороны планируют расходы на ремонт/улучшение засчитывать в счет арендной платы, то это следует прописать в договоре. А именно предусмотреть:

  • как будет осуществляться согласование сумм понесенных расходов. Типично оговаривается, что расходы будут подтверждаться предоставленными арендодателю копиями первичных документов. Составляется акт приема-передачи результатов ремонтных работ/улучшений;
  • с какого месяца будет проводиться зачет расходов в счет арендной платы. Как правило, определяется, что со следующего месяца после завершения работ и согласования сумм. С целью зачета составляется акт.

Отметим: единщикам не следует прибегать к зачету, так как проведение расчетов в неденежной форме лишает статуса единщика и предусматривает повышенную ставку налогообложения доходов, полученных в неразрешенной форме расчетов (п. п. 291.6, 293.4, 293.5, пп. 4 пп. 298.2.3 НКУ).

Учет у арендатора